指南阅读
茧变成蝴蝶的那一刻通常是最脆弱的。对企业来说，这一过程被称为“阵痛”。
在今天的房地产市场，中小住宅企业转型的“痛”是不可避免的。
问题是，“阵痛”期有多长，蝴蝶形成的概率有多高？
作者:南丁
资料来源:铑金融-铑金融研究所
俗话说，天要塌了，一个高个子男人抱着天。
然而，如果差异太大，落下的碎片也会压碎底层。
房地产行业正面临这种情况。
近年来，随着房地产市场监管的逐步收紧，住宅企业也在朝着健康的方向发展。与此同时，行业集中度提高，罚款的驱逐效果加强，弱者逐渐退出历史舞台。
数据显示，2019年，全国有528家住房企业发布了破产公告。其中大多数是中小型住房企业，压力是显而易见的。
理清失败的原因，转型的失败可以说是一个普遍的问题。
从过去吸取的教训值得那些特别困倦的人深思。
拒绝延期
比如阳光股份。
尽管它挺过了2019年中小房地产企业的“崩溃浪潮”，但就业绩而言，它并不乐观。
最近，阳光股份发布了其业绩报告。截至2019年底，该公司实现收入2 . 43亿元，比2018年的2 . 89亿元下降了15.95%。总资产从2018年的65.83亿元下降到57.82亿元，降幅为12.17%。上市公司股东应占净亏损8176.1万元，上年同期利润1146.4万元，同比下降813.2%。每股基本损失为0.11元。
净利润下降了800%以上，如此巨大的下滑很难用“中间”或“悬崖”来形容，几乎来自脚踝弯刀......
盈利能力的弱点充分反映在资本方面。
截至4月24日，阳光股份的市盈率为-53.01，表明阳光股份管理不善导致年度利润损失。值得注意的是，如果连续两年亏损，他们将是st，如果继续亏损，他们将被除名。
糟糕的表现一直持续到2020年。
2020年1月至3月，阳光股份预计亏损1600万元至2400万元，归属于上市公司股东的净利润同比增长4%至36%，基本亏损0.02元/股-0.03元/股。如果这一趋势得以延续，前景可能并不乐观。
你为什么会陷入这种境地？
造血功能不全
从2019年的收入构成来看，其投资性房地产租赁业务营业额为1.47亿元，占总收入的60.59%，较2018年的1.63亿元下降了9.87%。开发产品销售业务去年销售额为3386万元，较2018年的5941万元下降43.01%。
具体来说，首先是租赁业务。2019年，阳光的租赁业务主要位于北京、成都、天津和上海。据统计，4个地方的8处商业地产总租赁面积为16.89万平方米，占总租赁面积24.77万平方米的68.19%。
房地产销售也仅限于北京和成都。
据悉，2019年，阳光控股持有成都锦上市中心项目71%的权益。实现销售面积294平方米，结算金额383万元。
位于北京的全资子公司阳光山东项目将于2019年销售236平方米，结算金额为1271万元。
可见，阳光股份的造血能力正在急剧下降。
此外，阳光还将其在北京道乐科技51.032%的股份转让给龙军环球，交易价格为1.74亿元。此次交易产生处置收入2400万元，占公司净利润总额的36.18%。
我相信，如果没有这次转让，阳光股份的财务业绩将会更加糟糕。
值得一提的是，阳光股份对此的解释很耐人寻味。公告指出，该公司在2019年处置并转让了其在北京陶氏科技的股权，增加了现金流，减少了负债。
摆脱“减债”真的很明智。
众所周知，2019-2020年是房地产行业债务偿还的高峰期。为了偿还债务，大型房地产企业也是八仙过海，显示他们的魔力。
从这个角度来看，阳光公司出售股票来偿还债务似乎是合理的。
据数据显示，2019年阳光股份的运营成本为3397.4万元，同比下降43.1%，高于收入下降16%的水平，毛利率上升6.7%。在此期间，成本率为98.9%，比去年下降了5.6%，成本控制效果显著。营业现金流从-940.7万增加到1.6亿，同比增长1849.2%。
仅从上述数据来看，阳光股份在减债方面确实取得了良好的效果。
但问题是，真的有必要减少债务吗？
数据显示，2016年、2017年和2018年，阳光股份的资产负债率分别为62.33%、49.01%和43.31%。总体情况呈下降趋势，远低于行业水平。
债务比率显然已经达到一个安全的范围，但它仍需要减轻负担。这是对呼吁的回应，还是“不作为”的借口？
这种猜测纯属无中生有。
2019年，阳光股份没有开发任何在建项目，自然也没有可出售的项目。
不仅如此，2019年不会有任何新的土地储备项目或累积土地储备。
换句话说，阳光股份已经放弃了被业内视为“生命线”的土壤储备。
轻型大写失败
加上收入结构6成为租赁业务，阳光股份正从房地产开发商转变为运营商。
这可以从阳光股份的许多声明中看出，他们正在向轻资产转变。
那么上述问题也可以算作阳光股份转型的阵痛。如果是这样，就应该理解目前的困难。
问题是阳光股份的过渡时间太长。
如果时间线延长，阳光股份的轻资产转换将回到2014年。
今年，阳光股份遭受了5.85亿元的净利润损失。
随后，2015年开始向轻资产模式过渡。麦肯锡被引进来制定商业系统。据确定，未来业务将主要集中在北京、天津和上海的不良和低效资产的收购、改造、升级和收回。
第一步是出售资产来自救。
2015年，转让了北京朝阳路商业45%和北京瑞钢100%的股权，剥离了天津新庄项目51%的股权，并将上海银河大酒店平台的股权比例从90%下调至50%。
在经历了“卖、卖、卖”之后，阳光股份在2015年尝到了转型的甜头，盈利2018万元，一举扭亏为盈。
然而，这种“血液回流”的方法并不持久。
由于已开发产品销售结转成本增加、相关项目退出以及去年同期没有重大资产处置收入，孙股份2016年又遭受4.7亿元的巨额亏损。
结果，阳光股份做了同样的事情，开始把钱卖回血。
2017年，公司转让天津杨柳青开发项目，其主要销售项目收缩至北京阳光山东和成都锦上项目的尾房和车库。此外，还出售了另外四家公司的股份:100%的北京瑞腾阳光、10%的建设新会、51%的凌华阳光和51%的杨凌广汇，对价分别为3.16亿元、5，500万元、3.17亿元和1.85亿元。
结果，阳光股份再次克服困难，扭亏为盈。
然而，总有一天，一切都会售完。
或许是因为出售资产的困难，阳光股份在2018年遭遇了第三次衰退。早在业绩公告中，阳光股份就表示，预计2018年实现归属于股东的净利润1050万至1500万元，同比下降90%至93%。这也是因为它收到了北京市怀柔区财政局支持的区域企业经营发展转移支付款1.16亿元，并计入当期损益。
此后，2019年净利润下降了800%以上，甚至愿意出售其在陶氏科技的股份以求生存。......
上下波动的表现表明，它的转型很难成功。
多次通过出售资产来防止业绩下滑，但没有整体策略，导致阳光房地产越陷越深，无法真正走出困境。这也是它痛苦了5年的主要原因。
值得注意的是，长期使用毒药解渴缩小了空的差距。如果2020年新业务没有大的改善，它将如何应对？
如前所述，其专注于投资性房地产租赁业务，2019年的收入较2018年下降了9.87%，可以说是每况愈下。
然而，这并不是该行业轻资产转型的迹象。更多的原因，还在于阳光分享自己。
首先，阳光股份虽然在2015年声称资产清淡，但在实际操作中却摇摆不定。
那年它不仅完成了对上海银河大酒店主楼的收购。更重要的是，从2015年到2016年，公司仍将保持超过40亿元的融资规模。到2016年底，公司融资规模将达到45.7亿元。
这真的是轻资产战略吗？还是强调资产分配？
此外，上述融资理由是“借新还旧”。由于阳光股份没有足够的资金来偿还贷款，他们不得不依靠借新还旧的模式来建立债务壁垒。
不幸的是，从轻资产中获得的钱显然很难用重资产来偿还债务。
尤其是在大量出售资本后，其轻资产的盈利能力要弱得多。所谓投资性房地产租赁业务是基于房地产项目。频繁出售资产无异于扼杀“利润牛”。
例如，2016年，北京北苑项目和阳光大厦项目的租金分别增加了900万元。然而，北京朝阳新野广场项目前的股权转让导致租金收入减少约人民币3500万元，使公司对物业租赁业务的投资整体同比减少。
此外，由于电子商务的冲击和新开业商业综合体的竞争，阳光股份的新业务发展也举步维艰。
阳光股份的转型仍有两个困难:历史债务和无法适应新业务。
商业地产的转型
让人深思的是，阻碍阳光股份二次转型失败的债务问题似乎是由一次转型失败引起的。
2008年，随着北京奥运会的开幕，阳光股份也迎来了它的第一次转型，即从住宅开发到商业地产。
阳光股票平稳运行，并在2010年达到顶峰。今年，阳光股份收入达到30.42亿元，毛利润9.69亿元，净利润4.35亿元，均为历史最高。
然而，这也是最后一个亮点。
从2011年到2014年，阳光股票的基本面一直下跌，收入从2010年的30.42亿元波动到8.06亿元、5.46亿元、6.9亿元和13.6亿元。净利润也从2010年的4.35亿元降至1.73亿元、2.65亿元和2.8亿元，2014年亏损5.85亿元。
就像轻资产转型失败的原因一样，阳光股份的商业地产转型也犯了一个很大的“犹豫”禁忌。
据公开信息，从2007年到2009年，阳光股份收购了天津时嘉集团。在后期，有23个商业房地产项目被收购、控制、分享和实际管理。然而，这些项目自2009年以来一直停滞不前。
你甚至不挣钱？阳光管理葫芦里卖什么药？
据《21世纪经济报道》援引消息人士称，这与管理层拿钱买房和遭遇市场困难有关。
从阳光股份随后的行动中不难发现，这一观点并非来自空的观点。
早在2012年，它就宣称要改造商业地产的阳光股份，并收购天津杨柳青高尔夫别墅项目70%的权益。
不幸的是，由于2012年初高端住宅市场下滑，其现金流被“劫持”。
因此，阳光股份只能“借钱度日”。2012年至2014年，阳光股份的长期贷款分别为8.27亿元、24.35亿元和25.6亿元，增速非常快。
债务也大幅上升，分别达到34.67亿元、54.52亿元和68.8亿元。
此外，一线城市的激进布局加速了阳光股票的下跌。
其董事长唐骏一再强调进入一线市场的重要性。
问题是一线城市“看起来很美”，但资金门槛更高。
例如，2014年，阳光控股购买了上海银河酒店90%的股份，甚至向信托公司借钱，这也导致其债务进一步承压。
从这个角度来看，拖累阳光股份两次转型的债务问题是由“激进”布局造成的。
专家表示，房地产开发作为一个重资产行业，如果一步走错，就可能导致“多米诺”效应，导致企业陷入万劫不复的境地。此外，阳光股份规模小，抗风险能力差，多元化发展的结果很可能是一事一议，两败俱伤。
所谓饕餮，吃得太多消化不了。描述阳光股份的转变是恰当的。
一字模式的木偶？
两次转型的失败自然也对阳光股份管理的控制力提出了质疑。
也许意识到这一点，2020年阳光公司聘请了新的业务总监常立明。
2月26日，太阳微系统公司宣布，杨宁因个人原因申请辞去公司总裁一职。经公司董事长唐军先生提名，公司董事会同意聘任常立明先生为公司新任总裁。
据悉，常立明曾担任柠檬国际集团有限公司首席财务官；深圳新海控股有限公司首席财务官；深圳新海诚更新集团有限公司董事，2020年加入阳光股份。
从他的简历来看，常立明很有经验，但他对阳光股份的影响可能仍然有限。毕竟，对于阳光股份来说，董事长唐骏才是真正的幕后老板。
2014年辞职的董秘，2012年6月25日辞职的副总裁吴瑶，2016年辞职的副总裁王平华，2015年辞职的董事兼总裁何，刚刚辞职的。阳光股份的董事会动力可以称为“铁达董事长，自来水总裁”。
值得一提的是，唐骏对阳光的把握远远超出了外界的想象。
2019年初，阳光股份董事会逾期超过3年，公司董事会和监事会没有按照新《公司法》的规定采用累积投票制，引起中国证监会的关注和质询。
随后，阳光控股召开了临时股东大会。第二大股东潘勇向董事会提交了临时书面提案，要求董事会对第七届董事会和第七届监事会实行累积投票制。
所谓累积投票制的优势在于，它可以缓冲大股东表决权优势对公司产生的控制权，增强小股东在公司治理中的话语权，防止大股东垄断所有董事的选任，有利于公司治理结构的完善。
令人震惊的是，原本支持第三大股东的提案被第三大股东否决了。
根据阳光股份的相关公告，有4亿股代表参加了股东大会，占公司总股本的53.37%，75.77%的代表投票反对改用累积投票制，即3亿股代表投票反对。
换句话说，阳光股份的最大股东和第三大股东可能会联合投票反对。
值得注意的是，阳光控股最大股东永恒繁荣和第三大股东赵岩房地产都是由唐龙君介绍的
在如此强有力的控制下，仅仅更换总统就只是“改变阳光股份的原始形式”。结合以往的表现，唐骏的“一个字”模式似乎不适合过渡期的阳光股份。
有多少问题
当然，阳光股份的发行不是一个恰当的例子。两者都是珠江产业的中小型住宅企业。虽然它声称要向高质量的独立发展转变，但它也受到上述问题的困扰。
让我们看看历史遗留下来的问题。与阳光控股相似，它目前陷入债务困境。截至2019年底，珠江实业流动负债107.1亿元，同比增长134.8%。资产负债率为81.91%，2017年至2018年的数据分别为71.6%和75.9%。资产负债率连续三年上升。
就新业务而言，珠江实业2019年度报告显示其年收入约为29.48亿元，同比下降13.41%。归属于母公司的净利润为2.19亿元，同比下降10.67%。随着收入的下降，其销量也在下降。2019年，珠江实业实现销售总额23.89亿元，同比下降约20%。
值得注意的是，根据《中诚信评》跟踪评级报告，2018年珠江实业主要通过并购方式收购项目(广州从化项目、怡和项目、长沙新地项目)，总收购金额为2.76亿元，2018年仍无新的建设项目。
这似乎意味着它的新业务进展不顺利。
此外，珠江实业也遭遇了管理混乱。
2018年3月，郑淑萍董事长辞去珠江实业董事长等职务，公司董事兼总经理罗晓临时接替董事长职务。2018年9月，邓金强被任命为珠江实业有限公司董事长，阿恒诚被任命为总经理。2019年4月，邓金强离职，郑宏伟出任董事长。
房地产分析师严跃进表示，珠江实业从华南地区起步，后来扩大到长三角和华中地区投资，但实际效果并未达到。虽然老牌住宅企业发展时间较长，但规模并不大。发展缓慢是由于企业内部管理问题，需要优化。此外，根据珠江实业的利润数据，运营中也存在问题。土地储备不足、错过发展机会等因素影响了企业的盈利能力。值得注意的是，后期的融资也将更加困难。
从这个角度来看，珠江产业的转型也是困难和危险的。
皮毛与精华
通过阳光股份和珠江实业的案例，可以发现住宅企业的转型浪潮正在汹涌澎湃。虽然有成千上万的人，历史遗留的问题，新的业务和管理是大多数住房企业的共同问题。
中国人民大学国家发展与战略研究所城市与房地产研究中心主任匡达表示，未来中小住宅企业转型的关键在于“运营”。随着股票市场的不断发展，房地产业将逐步从粗放式市场、拍卖市场和产权市场过渡到专业化市场、现有市场和租赁市场。因此，中小企业需要尽快改变以往扩大规模、纵向发展的管理思路。根据自己的优势，他们应该立足于产业链的众多环节之一，通过加强专业管理服务来提高自己的生存能力。
从目前来看，随着行业集中度的不断提高，中小住宅企业的生存和发展已经成为一个严肃的话题。纵观阳光证券和珠江实业的转型路径，只找到了质量转型的“皮毛”，却没有得到本质。因此，他们已经徘徊在危险的边缘很长时间了。从长远来看，危机中显然找不到机会。
事实上，随着住房供应的逐渐饱和，现有的市场运营服务行业的转型发展前景良好，这对中小住房企业非常有利。铑金融将继续关注阳光股份和珠江实业能否利用这一情况。
这篇文章是铑的原创
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