作者:童夏Summer
近日，与万科绯闻不断的泰禾集团终于在7月31日早间一纸公告落地。
泰禾公告显示，公司收到控股股东泰禾投资通知函，泰禾投资以及公司实控人黄其森与海南万益签署框架协议，泰禾投资拟以4.9元/股的价格，将其持有的公司19.9%股份转让给海南万益，对应总价约24.3亿元。
海南万益系万科全资子公司，本次交易完成后，万科将成为泰禾集团第二大股东。
7月31日早盘泰禾集团股价以涨停价6.58元开盘，此后便迅速回落，截至收盘，泰禾集团报收5.94元，下跌0.67%，万科也以下跌收盘，跌幅达2.63%。
可见，市场对本次收购存在较大分歧。
有市场认为，这是万科施舍泰禾的“白衣骑士”，也有认为万科是“愣头青”的“接盘侠”，深入剖析后方见真相。
泰禾资金链断裂
泰禾始创于1996年，2010年借壳福建三农在深交所上市。不过即使上了市，对地产圈没有深入了解的人可能没有听说过泰禾这家地产公司。
泰禾起家于福建，主要以打造“高端精品”为核心，产品覆盖高端别墅、高层公寓、花园洋房、精品住宅和大型城市综合体等多种业态，本着立足福建、面向全国的战略稳健发展。
这种“院子”别墅在一二线城市很受追捧。2013年泰禾开始在全国扩张，一路拿下不少地。2012-2014年，泰禾斥资800亿拿地，2016-2017年，又斥资778.8亿元拿地扩张，个别项目溢价率甚至超过200%。
在快速增长下，泰禾集团在2017年进入千亿房企的队列。顺势之下，黄其森喊出2018年进军2000亿的目标，但2018年底，泰禾完成“22城44院”的布局，最终销售额却仅完成1300亿。
面对扩张带来的高负债 ，泰禾董事长黄其森曾表示，泰禾90%以上的项目基本上都做到拿地7-8个月就可以开盘销售。高周转能够有效地规避政策风险和市场风险。我们的策略是不捂盘，以抵抗市场波动带来的风险。
然而，面对市场环境不佳时，高周转并没有解决泰禾的债务问题，其经营业绩更是不断下滑。
屋漏偏逢连夜雨，债务压顶的泰禾2020年又遭遇疫情影响。
人民法院公告网显示，受疫情影响，截至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。部分行业排名较为靠前的房企，也因为资金链的问题，不得不以出售项目或股权的方式求生存。
泰禾业绩承压，频频被爆出多地工程烂尾，拖欠数亿工程款。
一季报显示，公司货币资金仅为55.53亿元，而短期借款和一年内到期的有息负债高达672亿元。5月以来，实控人黄其森被列入被执行人，多项业绩指标下滑，多只到期债券未能按期兑付，有机构下调泰禾评级，泰禾银行融资受阻。泰禾投资持有公司48.97%股份被冻结。
泰禾2020年上半年业绩预告显示，公司净利润预计亏损14.6亿元-18.6亿元，同比下降193.54% - 219.16%。截至2020年7月7日，公司已到期未付的债务270.65亿元，涉及20余家银行、信托、基金、资管公司等机构，2020年内到期债务为555.11亿元。
从去年以来，公司为缓解资金链开启了“自救”模式，从国贸、建发，到融创、金茂等地产巨头，绯闻不断。
今年5月，泰禾发布公告表示，将佛山顺德、广州增城、江苏东恒部分项目权益及股东借款售予世茂房地产，这笔交易将为泰禾带来39.71亿元的收入。
至此之后，泰禾被市场认为现在的泰禾是被挑拣剩下的，没有太多的价值，24.3亿并非折价。
万科的抽身之术
万科并非“愣头青”，所谓的“接盘”是不存在的。
在这场收购协议中，万科提出两个条件：
一是，泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。
若过户前一交易日，泰禾集团股票二级市场收盘价的90%低于4.9元，则万科有权要求泰禾按最新收盘做调低处理。也就是说，即使债务重组方案双方都认可，股票价格过低，泰禾这次收购的钱可能还会低于24.3亿。
二是，万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽调，且已就尽调中发现的问题的解决方案和拟议交易的方案达成一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司的重大问题或重大不利变化。
万科在这场收购中完全掌握主动权，万科只有在泰禾没有债务纠葛，能够正常经营的条件下才会接手。
协议中明确表示，收购用现金支付。直接现金购买对万科来说，并不是大问题，对外说“活下去”的万科很有钱。
万科今年一季报显示，截至报告期末，万科持有货币资金1732.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和897.8亿元。
如果泰禾能在双方达成一致的情况下解决上述债务问题，满足上述两个条件，万科就赚大了。
虽然世贸买走了泰禾的几个好的项目，但是泰禾的核心资产还在。据公开资料显示，泰禾的土地储备达到3270.14万平方米，可售货值4000亿元，且主要分布在核心一二线城市。
实际上，泰禾能够完成上述两个条件很难，而万科完全可以抽身而出，这一协议对万科来说可进可退。
2020年泰禾有555亿的债务到期，令双方对满意的债务重组方案对泰禾来说相当困难。这样看来，万科像只是走个过场。
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