记者/姜一伟主编/谭璐
3月31日，中国恒大地产(香港3333)召开2019年度业绩会议，宣布将实施“高增长、控规模、减债”的战略转型。恒大集团董事局主席许家印表示，他决心“用最大的决心和力量，来减少我们的债务。”
根据恒大最新财务报告，截至2019年底，恒大的资产负债率为77.9%，同比增长4.2个百分点。净负债率为159.3%，同比增长7.4个百分点。现金余额2287.7亿元，同比增长12%。
许家印解释说，“高增长”是指销售额的快速增长，今年的销售目标是8000亿元，2022年是1万亿元。“规模控制”是指严格控制土地储备规模，实现土地储备负增长，未来三年每年减少3000万平方米，到2022年减少2亿平方米。“减债”是指每年平均减少1500亿元的计息负债，到2022年将负债总额减少到4000亿元以下。
事实上，恒大转型的逻辑非常简单——多卖房子，少买土地，三年内减债4500亿元。但这并不容易实现。
一方面，恒大去年销售业绩良好，2019年合同销售额达到6011亿元，同比增长9%。销售面积5846.3万平方米，同比增长11.5%。平均成交价格为10281元/平方米。在今年的疫情期间，恒大第一季度的销售记录也通过网上销售得以刷新。
另一方面，去年的毛利和核心利润都下降了。最新财务报告显示，恒大2019年实现营业额4775.6亿元，同比增长2.4%。毛利1329.4亿元，毛利率27.8%。核心利润408.2亿元，同比下降48%。股东应占利润172.8亿元。
不过，董事局副主席兼总裁夏海钧表示，在公布业绩的房地产公司中，恒大仍是盈利表现最好的公司之一。
1.核心利润下降？这只是有意的控制
关于今年核心利润的大幅下降，夏海钧表示，这与战略投资者有关，但这并不是此前猜测的赌博协议。“在恒大重返a股之前，与战略投资者没有达成协议。在上市之前，它运行正常。只有在与深圳房地产的重组成功后，赌博协议才会生效。”
恒大的增资回归a股始于2017年。那一年完成了三轮增资。战略投资者共投入资金1300亿元，扩大股权后获得恒大地产约36.54%的股权，而原本持有恒大地产100%股权的凯隆地产的股权下降至63.46%。
根据条款，如果恒大地产与深圳地产的重组上市协议在2020年1月31日前未能完成，战略投资者将有权要求卡隆地产以原投资成本回购其股份，或者卡隆地产将向战略投资者免费转让部分恒大地产股份，转让比例为战略投资者所持股份的50%。
今年1月13日，恒大宣布，第一、二批战略投资者一致同意将约定期限延长至2021年1月31日，与第三批战略投资者的约定期限相同。
许家印承认，“我们真的是在赌未来。如果深圳房地产重组成功，第一年将实现净利润500亿元，第二年550亿元，第三年600亿元。今年，我们与wards Investment签署了一份为期一年的延期合同。我们对2020年充满信心，一定会实现我们的目标。”
夏海钧在业绩会上解释说，恒大已经做了经营预测，作为战争投资的分红目标，每年能实现多少利润。事实上，前三年的利润目标是1050亿元。由于2017年和2018年实现了656亿元，2019年实现利润超过300亿元就足够了。恒大去年实现利润408亿元，已经超过目标。
“如果利润增加，我们应该向投资者支付更多股息，这将对我们未来实现目标造成压力。”夏海钧透露，“去年11月和12月，我们以折扣价出售了一些低利润建筑，并有意识地降低了总利润。到2020年实现500亿至600亿元的利润目标没有问题。”
到目前为止，恒大已经售出4500亿元，但没有结转。夏海钧表示，通过今年额外增加1500亿元的销售额，它将能够实现全年6000亿元的营业收入，这是基于10%的净利润计算的600亿元。许家印的内部销售目标是8000亿元。
在业绩会上，一些分析师担心恒大今年1月和2月的折扣会影响毛利率和净利率。不过，夏海钧强调，恒大的优势在于土地储备。目前，恒大拥有2.93亿平方米的土地储备，其中67%位于一、二线城市，底价仅为1800元/平方米。
“在最初的20年里，我们保留了高质量的土地。目前建筑安装费用为3800元/平方米，总费用为6100元/平方米。即使按2019年底每平方米8700元的折扣价计算，恒大的毛利率为30%，净利率约为10%。”夏海钧说。
2.我们能在三年内减少4500亿元的债务吗？卖更多的房子，买更少的土地
许家印认为，恒大的战略转型是一种权宜之计。
许家印回忆说，恒大在2015年实施“三高一低”(高杠杆、高负债、高周转率、低成本)战略，是因为当时的经济低迷和金融机构的大力支持是住宅企业发展的好机会。
“当时，在最后一个项目达成之前，金融机构主动与您交谈并给予金融支持，因此公司实现了快速发展。从2015年到2017年，恒大的销售额从1300亿增加到2000亿，再到3700亿，再到5000亿，证明了当时的战略是正确的。”
到2018年，鉴于三年快速发展后的稳步增长，恒大发展模式将向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转率)转变，公司净资产负债率将从430%降至150%。
进入2020年，恒大的负债率仍然相对较高。许家印表示，如果债务总额减少，毛利率将会增加。此外，恒大的土地储备和销售能力也有利于“高增长、控规模、减债”的战略转型。
尤其是在销售方面，恒大在今年流行期间实施“网上销售”，一季度业绩“开局良好”，销售额增长23%，至1465亿元，销售收入增长55%，至1133亿元，居行业第一，创下恒大一季度销售收入新纪录。
许家印列出了一个简单明了的数学问题:“恒大在2018年和2019年的销售收入将保持在每年4500亿元左右。如果今年销售额达到8000亿元，销售额将在7000亿元的基础上每年增加2500亿元。同时，恒大今年减少3000万平方米土地储备相当于减少600亿元支出。这一增减一定会实现今年减息1500亿元的目标。”
夏海钧补充道，该公司的战略转型实际上是房地产需要从财务属性回归到实体经济的属性——购买土地、建造房屋和获取合理的利润。过去你可以通过买土地赚很多钱的日子已经过去了。