千亿雅居乐难题：多元化发展难掩主业疲软

借款成本增加40%

在2018年进入1000亿住房企业阵营后，陈卓林老牌的广东住房公司敏捷集团(3383.HK)将在2019年再次突破1000亿大关

3年23日，敏捷集团全年业绩公告显示，2019年，敏捷实现合同销售额1180亿，同比增长14.9%按10.1%的目标增长率计算，雅高将超过2019年的目标。

2-019年，雅高实现收入602.4亿元，同比增长7.3%。净利润92.33亿元，同比增长10.5%。股东应占净利润75.12亿元，同比增长5.4%

敏捷自2015年以来一直在进行多元化发展。2016年，该公司将把业务战略升级为“基于房地产的多元化业务并行”模式。目前，敏捷的业务主要包括房地产、优雅生活(物业管理)、环境保护、酒店运营、企业管理等。

雅高表示其多元化业务在2019年开始生效具体而言，雅高在物业管理服务、酒店运营和环境保护方面的收入大幅增长，分别达到67.7%、11.1%和146.1%。加上投资物业的租金收入，雅高的多元化业务占其总收入的10.1%，而去年同期为3.6%。

然而，2019年，雅高地产主营业务收入为541.77亿英镑，同比增长3.2%，与之前的增长率相比出现明显下降。数据显示，2016年至2018年，房地产收入增长率分别为8.2%、10%和6.5%。受此影响，自财务报告发布以来，雅高的股价一直在下跌。该股收于7.89港元，下跌13.39%

事实上，过去两年来，雅高一直面临着降低规模的压力。数据显示，从2016年到2019年，雅高的合同销售额分别为528亿欧元、897亿欧元、1027亿欧元和1180亿欧元，同比增长率分别为19.4%、52.4%、14.5%和14.9%。显然，在2017年高速增长之后，尽管雅高已经在1000亿住宅企业的阵营中站稳了脚跟，但增速明显放缓。

此外，2019年雅高的利润水平有所下降，毛利润为183.6亿元，同比下降25.6%，毛利率为30.5%，同比下降13.4个百分点。据雅高称，毛利率下降主要是由于许多城市受到“城市政策”的影响，导致高毛利率项目确认的销售收入比例急剧下降，进而导致整体毛利率下降。

此外，在许多地方收紧房地产政策的情况下，雅居乐的土地储备增长也有所放缓。数据显示，2019年，雅居乐通过招标、拍卖和股权收购新增42块地块，总建筑面积约1090万平方米，土地总价值472亿元。与同等规模的住宅企业相比，敏捷明显处于劣势。

，然而，雅库特目前的土壤存储规模仍然足以支持其推至磁盘扩展。据数据显示，截至2019年12月底，雅居乐在75个城市拥有总土地储备3970万平方米，其中北海、昆明、昆山、溧阳、清远、石家庄、渭南、襄阳、宜兴和柬埔寨金边是新开拓的市场。粤港澳大湾区仍是雅居乐的重点布局区域。2019年，大湾区土地储备约834万平方米，占土地总储备的21%。与

相比，雅高的债务状况更值得关注。截至2019年底，雅高的总负债为2078.95亿欧元，同比增长18.5%，净负债比率为82.8%，同比增长3.7%

截至2019年底，雅高的计息负债总额为966.7亿元。其中，银行贷款和其他贷款约678.62亿元，优先票据约152.52亿元，国内企业债券、商业地产资产支持证券和资产支持证券约135.56亿元

此外，截至2019年底，雅高的短期负债高达423亿元，现金总额仅为426亿元，其中有限现金超过90亿元，现有现金及现金等价物仅为336亿元，不足以弥补短期负债。换句话说，今年雅高的现金流将会非常紧张。

值得一提，因为住宅企业的融资渠道整体收紧2019年，敏捷的借款成本同比增长40%，达到70.8亿元，借款利率为7.1%，2018年的年利率为6.49%，同比增长61个基点

同时，受黑天鹅疫情影响，敏捷今年销量大幅下降。数据显示，今年前两个月，敏捷合同的销售额只有80亿，同比下降约40%。其中，2月份的合同销售额仅为29.8亿英镑，同比下降40.6%，同比下降58.3%