1。第一家大型房地产公司报告了
2年3月020日，主要上市公司开始进入报告时间，其中大型房地产公司非常引人注目。房地产巨头万科率先发布了2019年财务报告。
之前，大林在“200万套住房”中首付60万元，贷款140万元。这背后的财务意义是什么？用通俗的方式解释财务报表中的“三报表”(资产负债表、损益表和现金流量表)在
以下，我们将以万科地产为例，让大家更好地了解商业世界。同时，在白人小读者中，有不少人关心房地产。你也可以对房地产公司的情况有一个看法。
万科财务报表正文描述部分如下:报告期内
，万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%，增速与去年基本持平。净利润达到551.3亿元，同比增长11.9%。净利润388.7亿元，同比增长15.1%与去年同期相比，净利润和股权净利润的增长率至少下降了5个百分点。
2-019年收入3679亿元，净利润389亿元，分别同比增长24%和15%。销售额为6308亿元，未完成合同销售额约为6091亿元，比2018年底增长15%。经营现金净流入457亿元，经营现金流量连续11年为正数。
...
对金融白人来说可能不是很清楚，但“感觉”是好的！
让我们回顾一下“三大财务报表”的内容:
资产负债表:资产=负债+所有者权益
损益表:收入-成本费用=利润
现金流量表:现金的增加或减少，并根据其用途分为三类活动:经营、投资和融资
万科房地产(2019年财务报告):
资产负债表:1.73万亿=1.46万亿+2706亿+
利润表:3679亿-2943亿-…= 389亿元(净利润)
现金流量表:
一个好公司的特征是
1，低资产负债率
2，高总资产回报率
3，高股本回报率
万科不像一个典型的高质量公司，因为它的资产负债率很高，为84当然，这也是我们房地产公司的普遍情况。
有些人不理解资产负债率的含义
实际上很简单，你可以理解你口袋里有100元，但84.36元是借的，你必须在年底偿还。当然，现实中的还款日期是多种多样的，要在一年或几年后才能还款。
至于总资产的净利润率，可以理解，当你口袋里有100元的时候，你一年可以赚3.38元。
有些人可能认为拿100元只能赚3.38元，太低了。最好存入银行或购买金融产品。
但是，你不要忘记，万科作为一个企业，可以借很多钱。在100元的口袋里的84.36元中，只有15.64元是自己的钱。因此，如果你拿15.64元，一年赚3.38元，净资产回报率是22.47%有了
，我们应该能够区分“总资产回报率”和“净资产收益率”
在现实生活中，我们周围的朋友喜欢用信用卡兑现，然后用这些钱在国外做生意或“贷款”,这实际上增加了他们的资产负债率。一些赚钱的人也会向身边的朋友炫耀他们的财务能力。然而，这也实际上增加了风险，并且可控性低。
与此同时，大林需要向每个人解释经营活动现金流的重要性经营活动的现金流量是由企业的经营活动产生的。一个简单的理解是通过生意赚钱。投资和筹资活动产生的现金流量是从借款到融资或出售资产的现金流量，与业务无关。
实际上，有许多老板在自己的生意上做得不好，每年都在亏损，但他们已经很多年没有破产了。关键在于他们有很强的能力及时筹集资金或出售资产来偿还资金。
2019年，万科可以从经营活动中获得456.9亿现金流量，这表明它确实在运作，自己的企业也可以赚钱
为什么赚钱很重要？
Dalin认识许多为他人构建项目的小型项目所有者，他们通常一年以上都无法获得平衡。到年底，几乎将发行数张银行信用卡。这是账面利润，不是挣来的钱。
，所以不要被纸质财富所迷惑！
2、房地产环境
大林认为，在分析公司的情况时，应该注意市场环境在万科的财务报告中，我们可以看到它对2019年房地产市场的回顾
主要有四点:
1年，重点城市整体销售面积保持稳定增长，而三、四线城市销售面积有所下降。全国商品房销售面积比去年同期略有下降。国家统计局的数据显示，2019年全国商品房销售面积为17.16亿平方米，同比下降0.1%。销售额达15.97万亿元，同比增长6.5%
2年，万科重点观察的14个城市商品房批准预售面积生产期同比增长4.2%，成交面积同比增长8.8%，拆迁周期约为9.7个月
(14个城市:北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州)
3年，房地产新建筑面积增长率有所下降全国房地产开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%。土地市场供应和交易面积同比略有增加。中国指数研究院的统计数据显示，2019年，全国300个城市的住宅用地供应和建设同比增长4.7%，而成交量和建设同比增长7.4%
4，行业融资仍然有限
万科，从房地产开发商的角度来看，几乎已经席卷了整个房地产行业。如果你有房地产投资计划，你可以参考万科对房地产市场的看法。
3，万科的小心思
仔细观察财务业绩，大林发现万科的销售集中度非常高，全国分为四大销售区域，但有46个城市的房地产结算集中万科在房地产圈是一个保守的人，每当遇到不利的环境，它都会大喊“住”。因此，我们可以理解房屋是聚集在经济核心区。
至于万科出售100万套房子，我们赚了多少钱，财务报告也给出了答案
年
年，万科卖出100万套房子，平均收入13.5万元
更令人惊讶的是，万科的融资成本也很低，银行贷款基本上按约定利率上升了-5.88%，债券上升了2.95%-5.35%，其他贷款上升了3.62%-6.16%作为一家房地产公司，万科的融资成本甚至低于一些买家。在
房地产公司中，融资成本有明显的梯队:
第一梯队(融资成本低于5%):中海、华润、招商局、保利、龙湖、金地、万科、金茂
第二梯队(融资成本在5-5.5%之间):海洋、绿地、绿城256
房地产行业资金短缺早在2019年底就出现了
面对融资端紧缩，中小企业海外发债规模较前几年明显增加。2019年10月，共有13家住房企业发布了近50亿美元的融资计划。仅在11月5日的一天内，四家上市住房企业就发布了海外融资公告低融资成本的
公司在高负债率条件下有较高的生存概率。
4、流行病影响
流行病对住宅企业产生了很大影响，万科也不例外。据朱九生介绍，疫情对万科的影响主要体现在销售、现金流、建筑等方面。
销售额方面，1月份对万科影响不大，2-3月份销售额同比下降510亿元
朱九生说，“以上影响最终都体现在现金流上销售收入减少，成本增加，未来1-2年还将面临长期结算压力。"然而，仍有一些乐观的方面。目前，来自南部地区的游客人数已恢复到60%。北部地区已经恢复到30%
，这也解释了为什么一些住宅企业从事促销活动！
数据显示，2019年上半年，80家上市房企的生息负债达到6.61万亿，也就是说，即使不采取措施，每年的利息支出也将达到数千亿。在
的特殊时期，房屋不能出售，日利息费用是一笔巨大的费用。如果三个月没有收入，现金流最好的住房企业将无法生存。
最近，一家房地产公司开展促销活动，三天内收到580亿元的房价
大林认为我们可以特别关注房地产公司未来几个月的财务数据，尤其是2020年第一季度和第二季度的财务结果，因为我们可以从中找到真正的影响。
看看今天的股市，你会发现很多绿色！
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