《李霞》作者
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近年来，香港中小住宅企业上市热潮不断，三迅控股就是其中之一。早在2018年，三顺控股董事长钱坤就表示，他将争取在2019年上市然而，三讯控股未能实现其愿望，仍不得不排队等候。
面对近年来快速上升的总债务，三迅控股急需寻找新的融资渠道然而，2020年，受新一轮皇冠肺炎疫情的影响，三迅控股的上市再次充满了不确定性。
区域依赖
三迅控股，原名安徽三迅，成立于2004年。公司成立之初，主要业务涉及商业贸易投资、建筑业、现代农业项目开发和教育。直到2014年才增加了“房地产开发”业务。这意味着三迅控股已经正式进入房地产行业超过5年。
尽管如此，三迅控制的房地产业务主要是在安徽省尽管三迅控股集团于2018年将其集团总部迁至上海，并开始在全国范围内分销，但从现有的业务分布来看，三迅控股集团仍严重依赖安徽省，而且区域分布相对单一。
根据三迅控股的招股说明书，三迅控股的土地储备总面积从2016年12月31日的110万平方米增加到2019年8月31日的420万平方米，共有35个处于不同发展阶段的房地产项目，覆盖安徽、江苏、山东9个城市，其中安徽省约380万平方米，占90.6%
从项目分布来看，亳州和滁州为其重仓库三迅控股在亳州拥有13个项目，总土地储备面积超过173万平方米，占总土地储备面积的41.6%。滁州市共有8个项目，土地总储备面积近82万平方米，占土地总储备面积的19.7%三迅控股在亳州市和滁州市共有21个项目，总土地储备约255万平方米，均占三迅控股总土地储备的60%以上。此外，孙三控股已完成的未售面积仅位于亳州和滁州，分别占58100平方米和105600平方米，分别占35.5%和64.5%。
虽然三顺控股总部设在合肥，但直到2018年12月三顺控股才首次进入合肥市场。当时，三迅控股以3.54亿元的总价和97%的溢价赢得了合肥市瑶海区E1808地块的住宅用地
即使三迅控股在2018年将其总部迁至上海，它也将开始在全国范围内扩张。然而，截至2019年8月31日，只有南京和泰安是三迅控股进入安徽省以外的城市，总土地储备为39.16万平方米，占总土地储备的9.4%。根据
招股说明书，根据安徽省房地产商会的数据，以新增土地储备为基础，三顺控股2018年在总部位于安徽或主要市场位于安徽的房地产企业中排名第一。根据合同销售额，三迅控股排名第二。
但随着2019年政策的收紧、住房企业融资困难和房改规模的缩小，许多大型住房企业纷纷逃离四、五线城市。其中，苏州、阜阳、安庆等三顺集团所在的安徽省城市，都是大型房地产企业选择逃离的城市。另一方面，三迅控股公司在安徽省分布较广，对其依赖程度较高，导致风险增加。
在过去的三年中，三迅的库存和平均预付款账户逐年增加。从2016年到2018年，三迅持有的存货分别为6.46亿元、24.21亿元和49.53亿元。平均预收账款分别为4.77亿元、13.42亿元和36.56亿元。
截至2019年上半年，三迅控股的手持存货为72.49亿元，其中开发性房地产账面净值为69.06亿元；持有待售的已竣工物业的账面净值约为3.42亿元，这清楚地表明孙三控股正在开发的项目占绝大多数。
据业内人士猜测，三迅控股可能有集中补货，导致可售面积不足，开发项目数量相对较多。在住宅企业集中征地的同时，除了为即将枯竭的“仓库”及时输血外，还可以在短时间内提高企业的估值。三讯控股或准备冲击资本市场
标准排名采用“库存/平均提前还款”来衡量住房企业的拆迁压力，2016-2019年1季度，三迅持有该指数的价值分别为1.35、1.80、1.35和1.15，相对较小。值得注意的是，近三年来，随着预收款的增加，孙三控股的收入增速跟不上步伐，导致孙三控股的预收款周转率从2016年的1.13下降到2019年上半年末的0.09，远期收入对收入的增速放缓。
财务杠杆提升
由于项目数量少，布局集中，虽然孙三控制的土地储备随着销售规模的扩大而扩大，但盈利能力并不稳定。
招股说明书显示，2016-2019年上半年，三迅控股实现营业收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元和5.62亿元。同期利润分别为5599.4万元，-387.5万元，4499.2万元和6204.1万元显而易见，三迅控股2017年的收入大幅下降，导致当年由盈转亏。对此，三顺控股解释说，本期交付建筑面积减少的同时，由于房地产开发项目数量增加，支出增加。由于项目数量少，单个项目的交付节奏会对整体绩效产生更大的影响。
2 016-2019年上半年，三三控股毛利率同比分别增长18.67%、26.21%、28.57%和36.43%然而，三讯控股毛利率的上升并没有推动其净利率表现出同样的表现。招股说明书显示，到2018年，三顺控股的净利率从2016年的10.4%降至6.2%。2019年上半年，净利率升至11%此外，2016-2019年上半年，三顺控股的成本率分别为4.32%、25.42%、16.65%和15.99%。三讯控股仍需优化成本，以帮助其提高业绩。快速扩张将不可避免地带来高杠杆从2016年到2019年上半年，孙三控股调整后的资产负债率逐年上升，分别为58.52%、76.17%、80.80%和84.13%。
从融资成本角度看，孙三控股2016-2019年上半年总借款的加权平均实际利率分别为15.2%、14.9%、14%和12.7%仅从数字上看，虽然三迅控股的融资成本逐年下降，但仍处于较高水平。因此，拓宽融资渠道对孙三控股目前的发展至关重要
从孙三控股的债务结构来看，孙三控股截至2019年上半年的计息债务总额为15.7亿元，其中一年到期的计息债务为11.7亿元，约占74.52%，短期偿债压力较大。
2-016-2019年上半年，孙三控股的银行贷款和其他贷款余额分别约为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元和14.2亿元。截至2019年8月31日，三迅控股的贷款总额进一步增加至20.04亿元，三年内贷款总额增长约775%。2016-2019年上半年，孙三控股的最终现金和现金等价物分别为1400万元、4800万元、8200万元和1.64亿元。
2 016-2019年上半年，三迅控股调整后的速动比率分别为1.61、1.22、1.22和1.31。尽管与2016年相比有下降趋势，但仍高于标准值“1”“货币基金/(流动负债-预付账户)”是衡量短期偿债能力的另一个指标。从2016年到2019年上半年，这一指标逐年上升，分别为0.11、0.26、0.39和0.46。总体而言，三迅控股的短期偿债能力相对较好。
但是，三迅控股的长期偿债能力表现不佳。据数据显示，2016-2019年上半年，三迅控股(货币资金+库存+投资性房地产-提前还款)/总负债)分别为0.22、0.15、0.10和0.11。
由于绿色发展乏力和财务指标不佳，三迅控股也未能入选由国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名、中国证券市场设计研究中心下属的《财经》杂志联合编制发布的2019年中国住宅企业绿色信用指数50强。
