高额债务和极其紧张的资金链是一把悬在中粮控股头上的剑
制作|每日财务报告
作者|何洛
离中粮控股上市一周年还有两周(02772)。香港，以下简称“中梁”)在香港。
然而，在近一年的时间里，中粮控股频繁在海外发行债券，这一切都指向了该公司遭受严重失血的问题。
6月18日，中粮再次宣布将发行2021年到期的2.5亿美元优先债券，年利率为8.75%，发行价格为债券本金的99.536%。这是该公司上市以来第四次发行海外债券。
据《每日财务报告》报道，三年六倍增长的奇迹已经过去，中粮集团现在不仅面临着增速大幅下滑、毛利率远低于同行的局面，还面临着之前“456”模式留下的房地产质量“后遗症”，高负债、资金链极度紧张是悬在中粮集团头上的一把利剑。
它在三年内增长了六倍，增长率急剧下降
根据中粮披露的2019年财务报告，2019年1月至12月，中粮累计合同销售额约为1525亿元，合同销售面积约为1485万平方米。
这不仅意味着中粮已经超过了1300亿元的年销售目标；这也意味着它超越了太和、R&F、绿城等老牌房地产企业，跻身前20名；在行业中；从资本的角度来看，这也是其上市第一年的良好开端。
基于此，我相信有人认为，尽管今年开局不利，中粮的长期市场还是可以预期的。然而，时间表变长了，中粮在2019年的亮点只是近期表现的缩影。
2013年，中粮的合同销售额超过100亿元，2015年销售额为168亿元，2016年仅为190亿元。然而，它的表现突飞猛进，2017年飙升至649亿元，2018年跨越了1000亿元至1015亿元的门槛。
从168年到1015年，三年间增长率达到6倍，成功突破1000亿元大关。如此艰难的表演是独一无二的。我们应该知道，融创和恒大用了6年时间从100亿突破到1000亿，万科也用了4年时间。但是在强光下，中间的光束也有许多关于疲劳的担忧。
根据《每日财务报告》的统计，如增长率呈下降趋势，从以上数据可以看出，2017 -2019年合同销售额增长率分别为241.58%和56.39%，呈现大幅下降趋势。2019年，其同比增长率降至50.25%。
数据显示，2016年至2019年，中粮集团的毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%和23.3%，远低于大型住宅企业30%左右的行业平均水平。对此，钟亮曾表示，主要原因是该期间交付的物业项目的土地成本高于售价。
“456”模式迅速扩展，质量问题迅速暴露
中良的前身是1993年，当时杨健正式成立温州华成房地产开发有限公司和浙江中良房地产。此后，苏州华成房地产开发有限公司因业务拓展至江苏而成立。早年，中粮主要集中在江浙两省，但辐射范围有限。
具有温州商人敢于冒险的特点，2009年，杨健放眼整个长三角经济区，寻找商机，成立了上海中良房地产集团有限公司..在经历了温州房价连续20多个月下跌50-60%的市场危机后，中粮集团在浙江站稳了脚跟，2015年销售额为168亿元。当时，1000亿元对忠良来说还是一个遥远的梦想。
2016年，忠良迎来了一个战略转折点。今年，中粮集团正式将其集团总部从温州迁至上海。杨坚提出“深化长三角，面向华东，辐射全国”的战略，走出浙江，布局全国。正是在今年，它成为了随后突破的转折点。也许杨戬已经埋葬了几千亿的野心。
尽管布局在全国范围内，中粮控股仍将重点放在第三和第四条线上。在中央去库存化政策红利的帮助下，中粮实现了规模的快速增长。
忠良董事长杨健有一句名言:“如果一二线城市的布局是开快车，三四线城市的布局是开宝马微型车。你开10辆车，我开50辆宝马迷你，所以我还有很大的机会。
为了快速扩张，中良提出了“456”模式，即4个月内开业，5个月内返还现金流，6个月内进行第二次投资。网上甚至有一张照片，上面写着忠良的口号:要么手放在表演中，要么手放在身体里。
在如此高速的周转下，住房质量问题迅速暴露出来。据“中国新闻网”2017年8月1日报道，徐州市泉山区肖旭高速公路南中梁1号施工现场施工平台上午8时发生坍塌，造成2人当场死亡，4人受伤。其中三人在全力获救后死亡，导致五人死亡，一人受伤。
此外，去年年底，据多家媒体报道，浙江义乌中良集团承建的西江雅苑高端建筑存在很多质量问题。房主声称他花了1000多万元买了这所房子，梁和柱上的水泥一只手就掉了。
据了解，业主和开发商共同选择了5个检测单位对40栋已封顶的建筑进行检测，但检测结果并不乐观，许多报告显示它们不能满足使用要求。
优质土地收购，债务危机背后华丽的表现
中粮控股能够在三年内跻身1000亿房地产企业之列，主要是因为其近三年在中国三、四线城市的“征地”。
2016年，中粮基本上以每周一块土地的速度夺取了近70块土地；2017年再次加速，平均占用一块土地三天，共136块地；2019年前11个月，新增土地129块，总投资约711亿元。前11个月土地收购与销售的比率为54.5%，高于前100家房地产企业的平均值0.36。
换句话说，忠良在不到两天半的时间里赢得了一块土地。在快速下，不乏高溢价。即使到了2020年，溢价征地的现象也没有结束。高成交量+溢价的土地收购，这种大胆的打法，也在考验其资金链的承受能力。
根据招股说明书，2016年至2018年，中粮控股的贷款总额分别为202亿英镑、245亿英镑和270亿英镑。由于信托利率较高，三年期加权平均利率分别为9.4%、7.9%和9.9%。主流上市房地产企业的平均融资成本约为6.07%。
据统计，截至2019年上半年，中粮集团的总成本和资本化利息达到21.22亿元，高于核心净利润12.32亿元。换句话说，忠良的利润无法偿还利息。
此外，考虑到2016年至2018年的计息负债余额分别高达202亿英镑、244亿英镑和270亿英镑，有必要上市。根据招股说明书，中粮上市所得的30%将用于偿还大部分现有信托贷款。与此同时，由于国内融资受阻，中粮选择在海外发行债券。
同时，2019年9月26日，该行发行了3亿美元2021年到期的高级债券，票面利率为11.5%，比9月份的平均债券发行利率高出8.45%。显然，外表“咄咄逼人”的忠良，在其辉煌成就的背后有许多债务漏洞。
据此前媒体报道，中粮的资金链一直非常紧张。从本质上讲，中粮是一家受高利贷驱使的公司。在融资渠道方面，中粮长期依赖信托、债券等传统方式，其项目资金至少有20%来自民间融资。
每月利息为2%-5%的私人融资无异于饮鸩止渴。更严重的是，截至今年4月30日，中粮集团一年内必须偿还的银行及其他贷款总额约为134.01亿元。然而，公司当前的流动比率也从2016年的1.3下降到1.1，这表明公司在短期内存在一定程度的债务压力，或对其短期现金流产生不利影响。
受疫情影响，《每日财务报告》将继续关注中粮集团未来如何摆脱高负债困境。
声明:为了传递更多信息，本文内容仅供参考，不构成投资建议。投资者在此基础上操作，风险自负。