由于分化加剧，住房企业的整体规模稳步增长。
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目前，国内房地产行业集中度不断提高，优胜劣汰的趋势正在加速。数据显示，2019年有330家住房企业破产，前100家住房企业的整体业绩没有显著改善。今年，各级住房企业的门槛进一步提高，但住房企业扩张速度放缓，新建住房企业数量大幅下降，过去四年住房企业总体目标完成率也逐年下降。
住宅企业两极分化加剧
1月13日下午，世茂集团与傅生集团联合宣布，世茂集团收购傅生集团87个项目，成为2020年第一次大规模并购事件，甚至被称为“世纪并购”。在业内人士看来，房地产行业正从一个快速发展的时期进入一个横向时期，加上2019年融资监管政策的收紧，许多住宅企业正面临着前所未有的生存压力。
随着行业集中度不断提高，行业龙头格局稳步稳定，2019年住宅企业30强门槛突破1000亿元。与此同时，留给中小企业的机会越来越少，房地产行业的容错能力下降。针对世茂集团收购集团一事，来自智库的相关分析师指出:“此次收购方集团，曾是稳健经营的典范。然而，在迅速变化的市场条件下，持续的0+步伐加上不当的反应最终导致了今天的苦果。”
行业整体规模的增速也明显放缓，前100家住房企业的规模增长“停滞不前”。2019年12月，住房企业进一步加大了供销力度，力争年终业绩。前100家住房企业的股权销售额同比增长18.3%，达到9903.4亿元，创下全年新高。然而，许多市场组织的统计数据显示，真实情况并不像企业绩效增长率那样乐观，企业的实际去工业化绩效普遍低于预期。权益方面，2019年百强住宅企业销售总额同比增长6.5%，低于2017年的40.5%和2018年的35.1%。
与此同时，2019年数百家房地产企业宣布破产的消息引起了市场的进一步关注。据中学统计，截至2019年11月，在人民法院公告网上，以“房地产+破产文件”为关键词，可以检索到400多份破产文件。从企业角度看，共有330家住房企业出具了破产相关文件，不包括一些重复企业和非房地产企业。
来自中学的相关分析师指出，发放破产文件的房地产企业主要分布在长三角和珠三角城市群，占总数的43%。该中学的分析师认为，“一方面，热点城市和城市群吸引了大量房地产开发企业进入，区域竞争激烈，使得当地小微住房企业更难生存；另一方面，在长江三角洲和珠江三角洲的投资和贷款是热点，贷款纠纷和企业注销和破产更加频繁。”
融资困境叠加企业管理压力
“在核实破产企业后，我们发现大部分房地产企业都是当地开发企业，很多纠纷都是破产和解和重启的。与小企业相比，一些相对较大的房地产企业由于战略定位、多元化扩张、项目销售等问题，在资金链上存在问题。”中学说。
根据中学对企业深度困境原因的分析研究，房地产企业面临破产主要有两个原因:一方面，企业自身管理体制落后，经营效率低，产品缺乏竞争力，布局单一。在市场火爆的上升阶段，企业的销售业绩增长迅速，这掩盖了其“内部技能”的内在缺陷。同时，规模也对企业自身的管理提出了更高的要求，企业没有及时进行优化来迎接挑战。一旦市场进入稳定或下行时期，企业的竞争力将是短命的，销售去营销和融资等问题将面临更大的压力。
另一方面，一些房地产企业在早期的高表现促使其自信心迅速膨胀，业务迅速发展。激进的多元化减缓了企业的发展。
“作为一个资本密集型产业，房地产开发需要大量的资金支持。一旦经营环节出现资金问题，多米诺效应就会被触发并迅速蔓延，导致房地产企业经营困难甚至破产。“根据中学的分析，2019年，信用等级较高的大型房企将有更明显的财务优势，而一些小型房企将面临压力，短期财务风险将显著增加。”房地产企业要想长期经营，还需要做好房地产业务，优化债务结构，降低杠杆率，稳步发展。"
在政策监管收紧的时候，尤其是融资方收紧的时候，融资成本在上升，现金流是最重要的。韩毅智库也认为，“即将到来的并购浪潮也反映了当前房地产行业的困境。对于进入发展困境的住宅企业来说，或多或少都有自己的原因。
2019年，全国许多城市取消或放松了对定居的限制。业内人士预计，至少在未来2-3年内，城市化率将保持不变，对住房的基本需求将保持不变，住宅开发仍将增长0+。韩毅认为，房地产企业可以在优化主营业务、结合自身基因和资源的基础上，作为一项长期战略，适当投资于一些多元化的房地产相关业务。但是，在平衡主营业务与其他业务的结构关系时，要注意多元化投资，遵循聚焦原则。
预计2020年住宅企业规模将稳步上升。
近年来，住宅企业涉足了与长期租赁公寓、老年房地产和文化旅游房地产相关的领域，一些住宅企业也进入了新能源汽车、机器人制造和汽车零部件制造等非房地产领域。上述来自中学的分析人士表示:“住宅企业应该对自身的财力、物力和人力资源进行系统规划，以促进其业务和品牌的协调发展，并形成一个联合的系统运作力量。否则，他们主要业务的发展以及新业务的短期利益都会受到阻碍。”
业内人士指出，由于市场下行趋势和监管力度的加大，中国房地产企业面临着成本率上升、负债率上升和短期偿债能力下降的困境，尤其是中小房企，仍将面临一定的利润和资金压力。
未来，随着全方位金融监管的收紧，行业分化将继续加剧。业内人士普遍认为，尽管房地产市场整体去工业化的压力依然存在，但该行业将保持长期稳定发展的市场环境已经明朗。预计到2020年，企业整体规模将保持平稳增长的趋势。随着行业竞争的加剧，百强住宅企业内部的差异化格局也将继续。
在市场压力的背景下，企业的发展重心逐渐从“增量竞争”转向“提高质量和效率”。未来业绩规模的增长不能简单地依赖于供应量的增加。战略布局、组织控制、品牌建设等企业综合实力的提升将是未来住宅企业的重中之重。
“尤其是中小住宅企业的布局相对集中，这使得难以平衡区域风险。因此，适度降低杠杆率、减缓增长节奏可以有效规避现金流风险。”韩毅智库指出，目前房地产行业的竞争格局与过去大不相同。合作是房地产企业生存和竞争的主要形式。合作的本质是利益的交换。合作的目的是改善自我资源矩阵。
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资料来源:经济参考
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