在全球金融风暴下，对于高杠杆的房地产企业来说，这无异于雪上加霜。然而，万科、恒大等领先房企发布的2019年年报也给房地产市场蒙上了一层阴影。然而，一些城市的房地产市场已经显示出复苏的迹象，而住房价格已经显示出稳定和稳定的局面。
万科毛利下降，恒大净利润减半
3月17日，万科公布了2019年度报告。2019年实现营业收入3678.9亿元，实现上市公司股东应占净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%。净利润不仅低于410.29亿元的市场预期，而且增速也创下四年来的新低。此外，就销售增长和盈利能力而言，万科的业绩也难以令投资者满意。
根据年报，万科2019年实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%。销售额达到6308.4亿元，同比增长3.9%。全国销售面积增速快于同期(2019年全国商品房销售面积增速为-0.1%)，销售额增速慢于全国同期(2019年全国商品房销售额增速为6.5%)。销售增长也创下近4年来的新低，2018年、2017年和2016年的销售增长率分别为14.5%、45.3%和39.5%。在盈利能力方面，万科的毛利率从2018年的37.48%下降至2019年的36.25%。其中，房地产及相关业务结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。
另一家领先的房地产公司的表现甚至更不令人满意。3月22日晚，中国恒大发布盈利预警，预计2019年其核心业务净利润和净利润将下降，其中核心净利润约为408亿元，同比下降48%。净利润约为335亿元，同比下降50%。该公司表示，利润下降主要是由于2019年完成的公寓转让导致以较低价格出售的已完成公寓的单价下降。
全国房地产投资和销售数据大幅下滑
万科、恒大等领先房企表现不如预期，但一线房企保利和荣创表现良好。不可否认，房地产的黄金时代已经过去，万科在2012年第一次提到白银时代已经有89年了。万科总裁朱九生认为，“整个行业毛利的下降”可能是“一个长期趋势”。
一年半前，2018年秋天，万科秋季例会的主题甚至变成了“活下去”。随着新皇冠流行病的出现，“生活”面临着更多的挑战。万科董事会主席于亮在业绩会上直言不讳地表示，今年新冠状病毒疫情的爆发，对每个人、每个企业、每个行业都意味着巨大的困难和挑战。
国家统计局最近发布的数据已经解释了一些问题。2020年2月，全国房地产开发投资1.01万亿元，同比下降16.3%，增速比2019年慢26.2%。2020年2月，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。
越来越多的支持性政策将会出台，而主要的基调仍然是不要炒房子。
作为一个年销售数十亿元的行业，房地产市场关系到社会经济生活的方方面面，稳定发展至关重要。据不完全统计，自2月份以来，已有70个城市出台了支持楼市的文件，但与此同时，许多“救市”政策已经暂停。
自今年2月以来，中国政府还出台了支持房地产市场的政策，降低了融资难度，减轻了企业负担，放松了对公积金的限制。然而，它一再强调“住房不是投机”、“地价稳定、房价稳定、预期稳定”的政策基调。上周，中国银行保险监督管理委员会(Bank of China Insurance Regulatory Commission)副主席在国家新闻办公室(State New Office)举行的新闻发布会上表示，他将坚决执行不炒房子的要求，促进房地产市场稳定健康发展。
东兴证券认为，房地产金融政策将保持不变。3月16日，MLF利率为3.15%，与之前的操作相同。3月17日，监管机构强调，信托金额不应超过2019年底。3月17日，中国银行保险监督管理委员会官员表示，抵押贷款政策的基调没有改变。3月20日，1年期和5年期LPR报价分别为4.05%和4.75%，与上次相同。同日，监管部门明确要求，2020年专项债券不得用于土地储备、棚户区改造和其他房地产相关领域。上述央行操作和监管声明显示，房地产金融政策将保持不变，而不是放松。然而，据判断，随着国内外货币政策放松周期的持续，住房企业的融资将继续改善边际。尤其是商业银行，预计将在稳定息差的推动下，支持长期高收益发展贷款。
“云卖屋”萌芽，销售开始恢复，房价稳定
今年年初，新一轮的皇冠肺炎疫情使房地产市场进入“冻结”状态。全国各地的售楼处纷纷关门，许多住宅企业开始在网上“自救”。根据凯里研究中心的统计，200强中有143家房产企业已经在网上“通过云出售房产”。其中，恒大的“恒方通”最为著名。恒大日前宣布，在“网上售房”全面实施后，公司2月份共实现网上认购99141套，打折后总价值1026.7亿元。
“云售楼”已经体现在销售业绩中。根据恒大3月5日发布的公告，恒大2月份实现合同销售额447.3亿元，同比增长约108%，合同销售面积531.8万平方米，同比增长约154%，居行业首位。截至2月底，恒大已实现合同销售总额853亿元。2月份，恒大在单个月和前两个月的销售额均位居行业第一。
分析人士认为，目前房地产行业主要受疫情影响，是“非常时期非常手段”，仍处于初始和试水阶段。从短期来看，网上房屋销售不会取代线下销售，而是线下销售的重要补充。
随着疫情在中国的缓解，售楼处开始解封，住宅企业的销售数据也开始回升。一些城市甚至出现了“抢劫房屋”的现象。3月16日晚8点，万科推出深圳“万科星城”项目，网上售房，一分钟销售额达到12亿，7分钟内288套套房售罄。3月20日，苏州的三个房地产项目同时开业，共有近900套公寓。无论是网上销售还是网下房屋选择，这几乎是“第二盏灯”。3月25日晚8点，北京网红新盘在20分钟内售出814套。
房地产市场复苏的步伐越来越近。根据壳牌研究院最近发布的“房地产市场复苏指数城市排行榜”，苏州、南京和杭州位列复苏指数前三名。对于二手房，壳牌研究所的数据显示，上周(3月16日至22日)该连锁店覆盖的18个城市的营业额是去年3月每周平均营业额的75%。至于新房，上海弹性研究所的数据显示，自2月底以来，主要城市的新房成交量已从底部逐渐反弹。截至3月中旬，全国房地产市场的新房成交量已恢复到年初水平的70%。
更令人欣慰的是，疫情并未对房价产生重大影响，整体形势稳定，跌宕起伏。3月16日，国家统计局公布了2月份70个大中城市商品房销售价格的变化。统计显示，2月份，21个城市新建商品房销售价格上涨，26个城市持平，23个城市下降。二手房方面，27个城市的房价环比下降，29个城市持平，只有14个城市的房价环比上升，且大多略有上升。
预计第二季度将会回暖，许多机构对房地产行业持乐观态度。
东莞证券认为，短期销售的急剧下降主要是由疫情、居民出行受阻、经济活动停止和售楼处关闭造成的。它并不代表行业基本面的迅速恶化，也不代表销售需求急剧萎缩的真实反映。随着疫情得到控制并逐渐消退，行业繁荣将迅速恢复正常水平，短期抑制需求将具有更大的弹性。第二季度房地产开发和房地产企业融资需求明显改善，预期仍然较高。
此外，分析人士普遍认为，在全球降息浪潮的背景下，中国的货币政策宽松预期有望提高，而房地产市场的表现在房地产价值保值和抵押贷款利率下降等因素的影响下仍值得期待。相比之下，地产股的机会可能比房地产市场的机会更确定。特别是，在全球主要经济体无风险利率下降的背景下，基本面良好、盈利确定性强、股息支付率高的优质房地产公司继续显示其投资价值。
新年伊始，房地产行业继续受到许多机构的青睐，近40家机构发布了行业研究报告，评级为看涨、推荐、增持等。中信建投认为，未来政策的边际改善仍在空的范围内，疫情只影响短期购买行为，不影响中期购买需求。房地产的压舱效应十分突出。在国家新闻办公室最近举行的维护金融市场稳定的新闻发布会上，央行表示将继续保持合理和充足的流动性。由于整体利率下降，全球主要央行也采取积极措施支持该板块的估值。
房地产行业估值处于历史低点，股息收益率颇具吸引力。
受疫情、境外股市崩盘等因素影响，a股和香港地产股也大幅下跌，主要成份股估值接近历史低点，股息率达到历史高点。沈湾一级房地产指数的近期市盈率为8.09倍，为历史最低水平，最新市盈率为8.64倍。最新的市净率为1.23倍，接近历史最低水平1.13倍，股息率达到3.24%，达到历史较高水平(历史最高水平为3.79%)。未来，随着2019年度报告的持续披露，股息水平有望进一步提高。
具体到个股，万科a股的最新市盈率约为7.7倍，保利地产的最新市盈率约为6.8倍。这两种估值都处于历史低位。由于估值处于历史低位，主要龙头企业股票的股息也处于历史高位。万科a股的股息率接近4%，保利地产截至2018年的最新股息率超过3%。
