发行罕见罚款:2020年房地产信托继续严格监管
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随着房地产信托整体融资环境的萎缩，房地产企业的活动空间越来越有限。2019年将对变相违规向房地产市场提供融资的房地产信托进行严格监管，2020年将继续严格监管。
上月底，民生信托、中诚信信托和北京信托相继被罚款。根据北京银监局的处罚信息，民生信托、中诚信信托、北京信托因非法使用信托资金支付土地出让金和投资“四证”不全项目分别被罚款90万元、70万元和50万元。
山东银行和保险监督管理局还对山东省国际信托投资公司处以70万元罚款，原因是该公司未能按照法律法规履行信息披露义务，以及个人房地产融资业务违规。
“继2019年4月和8月的两次风险检查后，监管机构于去年11月底启动了新一轮风险检查，并在一个月内两次召集信托公司高级管理层进行动员和部署。一些信托公司受到现场监督和检查。当地监管要求风险自我报告，不允许遗漏和隐瞒。监管者一直对房地产信托公司说的“紧身衣”从未停止过。主要是对绕过变相控制的创新业务和信托资金变相流入房地产市场的项目进行监管。”北京信托圈的一位人士表示。
数据显示，过去一年，至少有21家信托公司收到了30多份罚款，比2018年高出近40%。罚没总额超过2000万元，比2018年增长近40%。
用益物权信托金融研究所研究员于之表示，2020年，信托业监管形势可能会延续2019年的风格，严格监管仍将是主题。在强有力的监管下，2020年房地产信托业务将继续萎缩，业务转型仍需要时间。信托公司正在努力创新和改变房地产商业模式，目前以开发贷款为主的商业模式有望萎缩。此外，2019年一系列大型房地产企业套现危机的消息即将出炉，房地产信托业务面临的套现危机值得关注。
与住房相关的门票成为受灾最严重的地区。
房地产信托是房地产企业的主要融资渠道。万科、恒大、保利等领先的房地产公司曾是大型房地产信托和融资公司。然而，随着金融监管的逐年加强，信托基金的管理规模也由快速增长转为下降。根据中国信托业协会的最新数据，截至2019年第三季度末，信托基金投资房地产余额为2.78万亿元，比第二季度减少1480.67亿元，比上季度减少5.05%。这是自2015年第四季度以来，新的规模较上一季度首次出现负增长。房地产信托规模第四季度再次下滑，收益权信托数据显示，该季度房地产信托融资1410.62亿元，同比下降26.43%。
一家中型信托公司的内部人士告诉记者，监管机构去年对信托公司进行的现场检查也涉及影子银行和跨金融风险。信托资产风险率连续七个季度呈现上升趋势，2019年第三季度较第二季度上升1200亿元。在此前提下，三大信托业务——渠道业务、房地产信托业务和政府信托业务都成为关键的标准化对象。
事实上，自2017年以来，信托业新一轮强有力监管的序幕已经拉开。在“去渠道控制房地产”的信托监管理念下，信托公司业务的合规性不断提高，但罚款仍接踵而至，主要集中在房地产信托业务上。
据《中国房地产报》记者不完全统计，去年信托行业收到的30余笔罚款中，蔡玥信托、北方信托、中融信托、五矿信托、中信信托、北京信托等20多家信托公司上市，约占信托公司总数的三分之一。其中，中融信托于2019年成为“票王”，一天内收到黑龙江银监局的5张罚单，罚款金额在30万元至60万元之间。
具体来说，蔡玥信托被罚款220万元有五个原因，包括“非法开发房地产信托业务”。北方信托因“非法发放房地产自营贷款和信托基金非法发放房地产贷款”被罚款80万元。中融信托被罚款210万元，原因有五个，包括“开展房地产信托业务不谨慎”。五矿信托因“尽职调查管理不力，导致信托资金被用于土地收购”被罚款30万元。中诚信托被罚款70万元有两个原因，即“信托资金被非法用于支付或变相支付土地出让金”。民生信托被罚款90万元有三个原因，即“收益权投资项下的信托资金被非法用于支付土地出让金”。
管制票实际上是管制的风向标。中信信托和建新信托这两家主要信托公司在2019年都收到了三笔罚款，总额分别为190万元和220万元。与此同时，信托机构的违规成本也大幅上升，“百万级”巨额罚款不断出现。2019年，中融信托、中泰信托、华宝信托和蔡玥信托均被没收超过200万元。
从罚款的原因来看，信托资金非法进入房地产是罚款的主要原因。许多信托公司因“非法使用信托资金为房地产开发企业支付土地出让金、非法投资四证不全的房地产项目、非法向无二级资质的房地产开发企业提供融资”等原因被处以罚款。二是渠道业务，如非法接受保险资金投资事务管理等。
资深信托研究员袁奇伟表示，房地产信托经历了严格的监管，但并非完全被禁止。更重要的是在早期过度增长的情况下，适当控制增长速度，与稳定的房价和稳定的预期相协调。为了避免一个领域的资金过度投资，过于集中也会带来相对较大的风险。后续信托公司需要加强其合规风险管理能力，将监管要求与内部流程有效结合，建立合规文化，并坚持合规底线。
躺下来赚钱的日子一去不复返了。
“信任转型迫在眉睫，必须启动。但是转向哪里呢？许多信托公司感到困惑。”2019年11月2日，华润信托(China Resources Trust)总经理刘晓拉在一个论坛上表示，对于房地产信托来说，绝对不允许做任何事情，甚至不允许增加新的内容。此外，与“6.30”相比，房地产信托的积极管理只能减少而不能增加。信托公司一直在做“用枪射击”的老一套，尤其是在房地产领域，但现在这种业务是不可持续的，是该行业面临的常见情况。
刘晓拉的话直接表明，信托业已经度过了“躺下来”赚钱的好日子。窗口指导、平衡控制和对频繁罚款的严格监督已成为常态。
过去，房地产信托业务一路飙升，一度成为支撑信托公司发展的重要支柱业务。仅2019年上半年，集合信托市场设立的信托项目就达9272.85亿元，其中房地产信托最为突出，募集资金3634.39亿元，占近40%。此外，投资金额在集体信托的五大投资中排名第一。
在火热的房地产信托业务背后，无论是显性还是隐性，都存在着变相、违规和漏洞。
这迫使中国保监会在去年5月发布了第23号文件，强调不应向“四证”不全、开发商或控股股东资质不合格、资本金不足的房地产开发项目提供直接融资。不得直接或变相为房地产企业支付土地出让价款提供融资，不得直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
2019年7月，中国保险监督管理委员会(CIRC)针对许多房地产信托业务的过度增长和增值发布了采访警告。今年8月，监管机构发布了另一份64号文件，要求信托行业在下半年继续保持房地产信托控制力度，以遏制无序扩张。
直接结果是，2019年的房地产信托业务将是“冰与火”。今年上半年，房地产业务蓬勃发展，许多信托公司报告了良好的业绩。房地产业务在下半年大幅下滑，许多信托公司将业务转向政府信托，在集群中追逐规模。
根据中国信托业协会发布的数据，截至去年第三季度末，全国68家信托公司的委托资产余额为21.99万亿元，较第二季度末下降5376.9亿元，较第一季度下降2.39%，较第二季度下降0.02%有所上升。第四季度，新集合信托融资规模环比进一步下降，60家信托公司共融资6072个集合信托产品，同比增长9.99%，融资4882.25亿元，同比下降4.49%。其中，房地产信托是上一季度成立规模下降最明显的产品。去年第四季度，该类产品的设立规模为1410.62亿元，比上季度下降26.43%，占总额的28.89%，比上季度下降8.61%。
中诚信信托战略研究部总经理、于今认为，房地产信托、政府信托业务、小微金融业务等融资信托是信托公司收入的主要来源，但融资业务涉及的领域与宏观经济变化和政策调控密切相关。一旦进入逆周期或强监管，此类业务收入将受到极大影响。随着信托业务结构的重组和调整，行业收入结构有望从2020年开始优化。在“稳”与“进”的大局下，信托公司面临着重要的平衡和选择问题:一方面是业务发展的绩效压力，另一方面是风险防范和可持续发展的长期压力。这个问题在2020年及以后可能会变得更加突出。
在业内许多人眼里，2020年房地产信托的监管力度有望保持高位。尽管市场上有消息称，新资本监管规则的过渡期可能会延长，但这不足以改变监管机构在防范金融领域风险方面的基本立场。在监管的影响下，房地产业务的合规门槛较高，高质量的交易对手选择较少。据估计，2020年房地产信托的跌幅应该在15%~20%之间。然而，目前信托市场还找不到一种能够完美替代房地产信托业务的中继模式。
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资料来源:钟芳日报
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