一.背景
自2015年12月起，上海新泽创业投资管理有限公司通过协议转让方式获准在全国股权转让系统上市公开转让，标志着国内首家工业园区企业在新三板落地。到2020年的五年内，至少有13家本土企业(包括孵化器和中创空房)将登陆新三板，其运营模式将从空房服务逐步扩展到产业孵化服务和产业投资。尽管其业务规模无法与大型工业园区运营商相比，但它已经发展成为行业中的一支重要力量。本文对十几家新三板园区企业的发展现状和经营模式进行了综合分析，为其发展提出了建设性意见。(具体列表见文章末尾的附表)
二、发展现状
(一)整体收入增长，盈利能力逐步提高
根据2019年半年度报告，13家新三板园企业营业总收入为6.66亿元，同比增长17.05%，净利润为8800万元，同比增长10%。就营业收入而言，只有两家企业的收入超过1亿元。其中，创富港以2.54亿元的高收入引领新三板工业园企业。东软的股票也以超过1亿元的收入排名第二。武侯高科技和盛博华康分别以6000万至7000万元的收入排名第三和第四。其余企业收入不到5000万元，企业整体收入规模相对较小。就净利润而言，13家企业中有10家继续盈利。其中，武侯高科技、东软和苏合辉位列前三，净利润约为1000-2000万英镑。就总资产而言，武侯高科技公司远远领先，资产规模为28亿元，是其他公司的20倍。合肥高闯和富马股份分别以9亿元的资产规模排名第二和第三，这与其国有企业的企业属性密切相关。
(2) 空业务仍是主要收入，缺乏模式创新
对新三板园区上市企业收入结构的分析表明，服务一直是其主要收入来源之一。以创富港、东软公司、武侯高新、圣博康华、富马高科和新基地为例。园区租赁和销售业务收入空占50%以上。创富港主要为广大中小微企业和企业家提供服务式办公和业务增值服务的线上线下整合，在联合办公领域表现良好。企业荣获“深圳新三板企业营业收入和净利润50强”和“深圳500强企业”称号。
总的来说，大部分新三板园企业仍处于以物业租赁为主的模式。原因是其管理的房产主要来自政府或其他投资机构，政策支持力度大，资金回收压力小。它可以以较低的租金将空间出租给定居的企业，并具有竞争的价格优势。空之间的租赁毛利率也相对较高。
这种模式不需要很强的产业资源整合能力，对服务没有很高的专业要求，对人才队伍建设也没有迫切的需求。该模型相对简单，运行成本低，符合过去快速发展和粗放发展阶段的特点。然而，随着类似园区数量的增加和定居企业对综合服务需求的增加，简单的基于租金的模式是不可持续的。
(三)新兴企业发展缓慢，缺乏核心能力
合肥高闯、苏合辉、赢家叶巍、新泽股份、鸿福孵化器等企业虽然已经占到企业总收入的50%以上，但经营波动很大。截至2019年半年度报告末，新泽实现营业总收入1.57亿元，同比增长30.27%，净利润4200万元，同比下降24.51%。赢家叶巍实现营业收入2400万元，同比下降2.2%，净利润589.9万元，同比下降12.01%。鸿福孵化器实现营业收入1.15亿元，同比增长17.49%，实现净利润2800万元，同比下降40.28%。
同时，一些企业严重依赖政府财政补贴。从2016年到2018年，获奖者叶巍、深泽和宏富孵化器共获得约1500万政府补贴，而苏合辉、合肥高闯和中创共获得约1000万政府补贴。如果扣除政府补贴等非经常性损益，经营业绩将“难看”，表明核心竞争力不足。
(4)" 0+房间+服务+投资"的复合模式更为先进
根据2019年半年度报告，新三板园的前三名公司是武侯高科技、东软股份和苏合辉。通过分析他们的业务构成，他们都提供了均衡比例的业务和增值服务。存量空房间改造后，苏合辉将为中小企业提供服务式办公，入住空包，通过改造和服务溢价赚取租金收入，为接触或进入企业提供完善的孵化服务和资金支持，通过技术服务、技术开发和技术咨询赚取增值服务收入，甚至对深度服务企业进行股权投资。武侯高新通过构建政策服务、金融服务、科技服务、空互动和社区互动的产业培育生态系统，为园区企业提供综合专业服务。服务体系日益完善，服务能力显著增强。
总体而言，综合园区企业的收入来源多元化，盈利能力稳步提升，这得益于为初创企业提供的多种服务，如孵化场所服务、政务服务、法律和政府政策咨询、市场开发、科技服务、交流培训、管理咨询等。
Iii .发展建议
(一)做精而强空的业务，提高运营效率
0+和+之间的租赁业务仍然是未来新三板园区企业不可或缺的主要业务之一。但是，从建设企业核心竞争力和可持续发展的角度来看，有必要提供经营效率和产出能力。今后，我们不仅要提供更具特色的0+间服务，使0+间服务更适合中小科技企业使用，还要提高0+间的建设和使用效率，降低成本。
以创富港为例，其收入规模远远领先于其他企业，这与每一个深度培育空业务和深度渗透空业务的链条密切相关。例如，选址链接中的物业利用率比行业平均水平高10%。与行业平均水平相比，设计环节减少了10%的浪费；翻新过程快了10%，成本低了10%。营销链接比行业平均速度快3个月。在方向正确的前提下，每一个细节都会不断提高效率，不断超越历史最好水平。只有在每个关键环节实现高效率和低成本，才能立于不败之地。
(二)加快培育新兴业务，促进盈利模式升级
随着空房间和企业资源的积累到一定程度，扩建新的空房间和吸引投资变得越来越困难，入驻企业的服务需求也越来越高。为了留住客户，增加新的利润增长点，新三板园区企业提供的服务内容必须根据客户需求进行升级，盈利模式也必须从以空房间的租赁和销售业务为主要收入来源阶段过渡到孵化综合服务阶段。
未来，要在提供综合服务的基础上，面向专业产业领域，聚焦特定技术领域，实现孵化对象、孵化条件、服务内容和管理团队的专业化，培育和发展具有技术专长或优势的高新技术企业。但是，这种模式对孵化器有较高的专业化组织和服务能力，要求组织拥有高素质、专业化的服务管理团队。
新三板园区的企业也需要将其业务拓展到工业投资领域。孵化器发展到一定阶段，拥有一定的资源和能力后，将吸引更多的创业企业，通过增加投资服务获得更大的利润。但是，这需要孵化器有一定的财务实力，孵化器内部的服务团队质量非常高。以苏合辉为例，凭借项目资源和孵化服务体系的优势，优秀企业迅速被吸引到当地土地上。围绕地方主导产业，联合设立产业投资基金，通过创新资本投资方式，快速打造地方产业核心优势。目前，已有数千家企业被推荐到地方政府和园区。孵化系统已经收到40，000多份申请，孵化了500多家公司。
(三)整合资源，优化人才队伍
未来，新三板园区企业需要在科学、全面、客观分析自身现状和能力的基础上，重新协调和配置管理模式、组织结构、工作流程、人员等方面的内部资源要素，对孵化器内部资源和能力进行发展创新。与此同时，还必须广泛联系外部产业资源，如政府、大学、研究机构、中介组织和其他利益相关者，“合作生产”提供企业家所需的孵化资源和服务。
在人才建设方面，随着商业模式的演进和产业资源整合能力的提高，对园区管理运营团队的人员素质要求越来越高，需要具有行业经验、市场思维、业务逻辑、产业链资源和渠道的人才。具体来说，在经营领域，有必要对企业的技术和产品有所了解，掌握企业的发展状况和需求，甚至在面临企业发展中的关键和难点问题时，为企业提供咨询和指导，从而制定合理的发展战略。在投资领域，需要一支专业的投资团队，不仅要有深厚的专业背景，还要能掌握投资项目的技术进步和障碍。在工业领域，需要有工业资源，强大的沟通和交流能力，并为企业连接工业资源。
(四)制度创新，自我造血
由于新三板园区企业对创造区域创新和创业生态、产业升级转型的重要性，政府提供了大量的政策支持、资源引进和业务指导，对园区的发展起到了决定性作用。目前，政府仍然是新三板园的主要客户之一，或者通过政府采购和政策补贴的形式进行输血支持，在一定程度上缓解了孵化器的发展压力，但从长远来看，不利于孵化器的可持续发展。建议一些国有背景的孵化器通过引入管理层持股，直接承担孵化器的管理责任，从而激发其积极性，更积极地开发孵化器资源和能力，增强孵化器的自我造血能力。
四.摘要
新三板园企业已成为工业园区领域的一支重要力量，但仍处于空租赁和“主业主”的初级阶段，新兴战略业务发展不尽如人意。但是，正如所谓的“九层平台从疲惫的土壤开始”，面对未来，新三板园的企业仍然需要扪心自问:服务能力是否满足企业的发展需求，服务人员是否专业，在坚持孵化服务的初衷的同时，是否科学地降低了运营成本。
安排
十三家新三板园区企业名单
“公司简介”
北京和创瑞智管理咨询有限公司是和君咨询联盟的企业。依托和君集团的“一体两翼”商业模式，积累了为数千家企业和政府客户服务的丰富案例和经验，和创瑞智专注于工业园区、政府平台公司和房地产行业咨询领域。提供战略规划、体制机制改革、产业规划、产业基金设立、人才培养、考核激励机制优化、政策研究、招商引资战略、运营服务体系优化、标杆研究、信托运营等“全方位、务实”服务，推动中国工业园区和房地产企业战略和运营管理升级。典型客户和案例包括:中关村发展集团、亿达集团、招商局蛇口、北辰实业、北京坤泰集团、郑州经济开发区、郑东新区、湖北电子旅游投资集团、许昌经济开发区、中关村软件园、中关村医疗器械园、中关村京津科技城、河北省定州郭克新城、苏拉化工园区、云南磨憨物流产业园、海尔地产、当代集团、海洋地产、田洋地产、北辰股份、中国民航机场建设集团、中国核工程总公司、科龙环境
对创富港案例的描述来自对创富港现任CEO的采访。
(作者是和君咨询工业园区部研究员，北京和创瑞智管理咨询有限公司顾问)
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