在第一份招股说明书失败后，内地房地产公司港龙航空(Dragonair China)于今年5月提交了第二份招股说明书。仅在两个月内，港龙中国就被香港交易所成功“释放”，并进入首次公开募股(IPO)融资。从市场对认购的热情来看，资本似乎并不“受青睐”。该公司成功上市后的估值是多少？特别是，港龙中国未来将走向何方？
郑小林投资者网络
经过两次交付，持续了215天的港龙中国房地产集团有限公司(以下简称“港龙中国”)终于
今年6月24日，由HKEx发布，成为疫情下第二家在港上市的内地房地产企业。
然而，利润是在不到一周前公布的，而目前正在发行股票的港龙中国似乎不受资本青睐。尽管公司的最终融资情况尚未公布，但截至2020年7月3日，无论是机构还是投资者都不热衷于认购。
市场冷还是小户型企业不受资本青睐？如果钟声成功敲响，港龙中国在资本市场的估值会有多高？利用规模的模式在未来可持续吗？针对上述问题，“投资者网络”联系了香港龙华品牌负责人，回复:“公司正处于上市淡季，不方便回复相关信息。”
根据招股说明书，港龙中国从常州起步，至今已有13年的发展历史。这是江苏的一家小型住宅企业，重点开发以住宅为主的物业及相关配套设施。其业务覆盖长江三角洲地区的周边城市，包括江苏省的常熟、盐城和南通，浙江省的杭州、嘉兴、湖州和绍兴，上海以及河南省和贵州省的许多城市。
销售反应“冷淡”，上市后的估值预计较低
2020年，内地房地产企业赴港上市的热情仍未减弱，但只有两家公司真正成功通过了上市准备会议，港龙中国是其中之一(另一家是惠晶控股，股票代码为09968)。香港)。2019年10月22日，港龙中国首次提交在香港主板上市的申请。经过6个月的不成功上市，该公司于今年5月12日再次提交了该表格。在不到一个月的时间里，港龙中国通过了听证会，预计将于7月15日在香港证券交易所正式上市。
关于上市募集资金的使用，港龙中国计划使用部分现金和现金等价物作为(包括)土地收购成本、潜在开发项目的资金以及一些现有项目开发的建设成本。
Investor.com表示，港龙航空预计将在全球发售4亿股股票，包括3.6亿股国际发售股票和4，000万股香港发售股票，总比例为9: 1。发行时间为6月29日至7月3日，发行价为3.6-4.1港元，入场费为4，141.32港元。
由于目前的国际发行情况尚未公布，从香港资本市场的认购热情来看，机构和投资者似乎都有理性的态度。截至2020年7月3日，汇理证券、第一上海、蔡尧证券、利弗莫尔、美国好又多和新城证券等6家券商的认购总额为1，361万港元，占在香港发行的1.64亿元人民币的不到1%，这意味着港龙航空的上市不受香港资本市场的“青睐”。
“在正常情况下，上市公司的国际配售与公开发行的比例一般为9: 1。前者主要针对机构投资者或拥有巨额资本的个人投资者。如果国际配售被超额认购，这意味着该公司获得了更多的机构认可。这对上市业绩有好处。相反，公开发行已满，但国际发行不足，或两者在资本市场的认购金额较小，上市概率将会突破。”一位香港投资银行家告诉投资者。
目前，港龙中国有两个基石投资者，李家杰全资拥有的成功莲花有限公司和中信世纪资本控股有限公司控制的YBN国际控股有限公司，两者均同意认购总额为8，000万港元的股份，占全球发行的5.2%，仍占一小部分。由此可见，港龙中国这个小型的房地产企业，在资本市场上并没有引起多大的波澜，整体认购热情并不热烈。
与此同时，在上市后估值方面，星展香港研究部中国房地产行业分析主管王丹表示，目前上市地产股的市盈率并不是很高。从目前的环境来看，房地产企业要想上市并不容易获得良好的融资额度和对价。根据2020年房地产行业房地产存量的5倍左右的市盈率，新上市的房地产企业可能会在同一个可比上市房地产企业估值的基础上再打一个“折”，由此推测，新上市房地产企业能够达到的估值水平将相对有限。
另一位香港资本市场人士也表示:“像港龙中国这样的区域性房地产企业同质化类型太多。从估值的角度来看，市盈率可能高达3-4倍。”
截至7月3日9: 00，港龙中国的认购已经结束。中标消息将于7月14日公布，预计将于7月15日在香港证券交易所挂牌上市。
净现金流为67亿英镑，负债为28.7%，未来何去何从
与大多数冲刺规模的房地产企业一样，港龙中国也在走债务扩张的道路。
自2018年以来，港龙航空中国已进入上海、河南和贵州等许多主要城市。截至2019年底，公司股权土地储备为544.4万平方米，分布在江苏、浙江、河南、贵州和上海21个城市，其中江苏和浙江分别占72%和21%，总体布局相对集中。
2019年，港龙中国首次突破200亿大关，实现合同销售额234亿元，房地产开发销售收入19.78亿元，净利润4.7亿元，三年复合增长率113.5%。因此，快速扩张带来的规模效应日益凸显。
今年以来，除了在江苏省的无锡、海门等地登陆外，港龙中国还在4月至6月间三次落户芜湖，并首次布局安徽。国有化的步伐已经加快，这意味着在去年实现一定规模的增长后，港龙中国的扩张趋势仍在继续。
然而，令人担忧的是，规模更大的港龙中国的隐性债务问题逐渐暴露出来。截至2019年底，资产负债率从2017年的98.8%上升至2019年的172.6%；2020年第一季度末，这一比例进一步上升至287%。根据中国手指学会公布的2019年房地产股票平均资产负债率为75.5%，龙航中国的负债率显然处于行业内的较高水平。
中原地产分析师陆告诉投资者。com:“对于低等级和小规模的住房企业，基本上没有什么低息融资渠道。一般来说，它们是由银行和信托基金提供资金的，整体利率更高，甚至超过。10%，融资渠道单一，最终导致其债务规模不断上升。因此，除了实际操作和小份额交易，小型住房企业实际上可以与一些大型住房企业合作开发，或
截至2019年，港龙中国的贷款总额(包括银行贷款和其他贷款)达到28.53亿元。其中，一年内到期贷款约11.44亿元，公司现有现金及现金等价物10.52亿元，账面现金不足以偿还一年内到期债务，2019年净经营现金流为-67.56亿元，说明龙航整体财务压力较大。
面对债务膨胀和资金压力，在规模效应日益集中的房地产行业，港龙中国未来将何去何从？
“由于资金有限，小型住宅企业选择集中在城市的集约培育，这可以促进业绩的稳步提高。小型住宅企业不应该撒网扩张，而应该集中优势。例如，规划长江三角洲地区，在有竞争力的城市中深化培育，积累资源和经验，最终在城市持续集约培育和增强实力的基础上扩张。扩展和提高性能。”卢文熙说了这话。(由思维金融和经济学产生)■