海南对雅居音乐的影响仍在继续，但雅居音乐也试图通过调整城市布局来摆脱对海南的依赖。
根据雅高2019年3月23日发布的年度报告，公司实现营业额602.39亿元，同比增长7.3%。净利润183.58亿元，同比下降25.6%，整体毛利率30.5%，同比下降13.4%。净利润增长10.5%，达到92.33亿元，净利润同比增长0.4个百分点，达到15.3%。在同一天举行的业绩会议上，雅高集团董事长兼总裁陈卓林表示，毛利率下降主要是受海南市场的影响，海南项目贡献的减少降低了整体毛利率。自
2017年以来，海南开始了一系列的房地产调控。2019年，雅居乐的毛利率大幅下降对财务报表的影响将在大约两年的结算周期内持续。但从雅居乐土地和城市布局的调整来看，它正在努力摆脱对海南的依赖40%的新土壤储存量已经放在长江三角洲和珠江三角洲城市群，60%放在华南和华东地区
几年前，雅居乐海南项目给集团带来了超过40%的高毛利，但现在却明显下降。
海南市场影响雅高利润，毛利率下降
2 017年和2018年，雅高毛利率分别达到40.1%和43.9%，居行业首位然而，在2019年，这一指标将明显下降。
年报显示，2019年，雅高的毛利润为183.58亿元，同比下降25.6%，整体毛利率为30.5%，同比下降13.4%，这在行业内是罕见的。
2-019年上半年，下降趋势已经出现。雅高实现毛利82.2亿元，同比下降31.6%，毛利率为30.3%，同比下降19%
在2019年中期业绩会议上，敏捷集团副总裁潘志勇曾表示，毛利下降的原因显而易见。首先，高毛利收入较少。具体来说，海南的项目毛利率为58%，占营业收入的40%。2018年同期的收入是90亿元，而2019年上半年的收入只有10亿元。第二，同期土地成本上升。2018年同期非海南板块成本为7500元/平方米，2019年上半年成本为8960元/平方米，同比增长19%
在2019年度业绩会议上，敏捷集团副总裁兼房地产集团总裁王海洋指出，海南的限购对房地产影响很大，尤其是在2019年不过，他也表示，从2019年开始，海南的政策将逐步调整，如取消对定居和人才引进的限制，以及从高层推动自由贸易岛的建设，这将为未来的房地产市场提供越来越多的支持。
陈卓林也看好海南的房地产市场。“就我个人而言，我认为有一天会实现自由化。雅高在海南仍有400多万平方米的土地，价值近1000亿元人民币，这将在未来几年带来可观的毛利。”“虽然
下降了10个百分点以上，但30%左右的毛利率在同行业中并不低潘志勇在2019年中期业绩会议上表示，海南市场对敏捷的负面影响在过去一年已经被消化。30%的毛利率是一个不错的数字，他有信心将来能达到30%以上。有两个主要原因。一是目前被征用土地的毛利率约为30%。第二，非房地产行业新业务的毛利率相对较高，如雅居乐上半年的毛利率为37%超过
199家企业正成为雅高收入增长的另一个主要来源根据年报，2019年，房地产开发收入与多元化经营收入的比例分别为89.9%和10.1%，多元化经营收入的比例比2018年高3.6%。其中，房地产开发确认销售收入541.77亿元，同比增长3.2%。物业管理服务、酒店运营和环境保护收入同比分别增长67.7%、11.1%和146.1%。多元化业务继续为雅高提供稳定的收入可持续债务增加了62.8%，新的旧利率为
(图片来源:企业公告截图)
在雅高2019年的财务数据中，一个变化很大的指标是可持续债务根据年报，在综合资产负债表中，截至2019年12月31日，雅高的永久资本担保为135.67亿元，同比增长62.8%
据了解，2019年上半年，Agile发行了两个总额为7亿美元的永久资本证券，取代了2013年发行的永久资本证券2019年下半年的10月和11月，雅高将发行总额为7亿美元的永久资本证券，为部分现有债务进行再融资。
据了解，可持续债券也称为终身债券。虽然它们是债务工具，但它们具有股权融资的特征。因此，它们被列为权益项目。在为企业发展融资的同时，它们也能显著稀释负债率。
就负债率而言，从2016年到2019年，雅高的资产负债率分别为66.5%、72.9%、76.1%和76.1%。就净负债率而言，2016年至2019年，雅居乐的净负债率分别为49.1%、71.4%、79.1%和82.8%尽管报告数据有所增加，但仍在控制之中。
，但在业内人士看来，如果可持续债务得不到及时偿还，将会有利率暴涨的风险，后期利率大幅上升，大量利润将被吞噬。
从Agile在2019年发行可持续债券的目标来看，利率是通过用新的代替旧的来降低的，以免侵蚀过多的利润。
扩大珠三角和长三角布局，摆脱海南依赖
。2017年，仅海南清水湾项目就实现了170亿元的预售金额。它不仅在2017年成为中国房地产项目的销售冠军，而且全年贡献了雅高近19%的销售额。然而，海南在2018年4月实施了全球采购限制，这可以说是历史上最严格的规定，将海南清水湾从销售祭坛上拉了下来。
到目前为止，海南的房地产市场仍然实行相对严格的调控政策。即使市场开放并稳定下来，市场交易也没有恢复正常。
不过，从海南过去两年的布局来看，雅高正试图摆脱对海南市场的过度依赖，增加海南以外其他城市的布局，尤其是长江三角洲、珠江三角洲和其他增长能力较好的地区。
年度报告显示，2019年Agile将通过招标、拍卖、挂牌和股权收购等方式新增42块地块，总建筑面积1090万平方米，土地总价值472亿元，相当于每平方米4334元的底价。截至2019年12月31日，雅高在75个城市拥有土地储备，估计总建筑面积为3970万平方米
据王海洋称，2019年新增投资的40%将投向长三角和珠三角战略性深耕城市群，而43%将投向按标准重点关注的重点城市群。在雅高3970万平方米的股权土地储备中，华南地区有1100多万平方米，占27.8%。华东地区823万平方米，占20.7%。中西部地区占16.6%，华北占近6%，海南占12.3%，云南占14.6%“根据雅居乐的国家平衡布局战略，目前的土地结构更加合理“
这也反映在销售水平上，2019年1179.7亿元的预售金额中，华南地区占32.9%，其中，粤港澳地区占26.3%；华东地区占27.2%，增长近9个百分点。海南和云南占11.7%，同比下降4个百分点。中西部地区占15.2%；其他地区占13%
值得关注，在多种经营的帮助下，雅居乐可以通过工业城镇和城市更新的模式获得更多的低成本土地。据报道，截至2019年底，雅高已在16个城市签署了19项投资协议，收购了510多万平方米的土地，价值超过600亿元人民币，综合土地成本仅为1530元/平方米。"地价与房价之比在15%以内，性价比高."”王海洋表示，2019年将签署10个新项目，土地面积390万平方米，当年实现销售额27亿元。
在城市更新方面，截至2019年底，雅居乐已完成10个项目的合作协议和5个项目的框架协议，锁定土地面积超过600万平方米，估计价值超过2000亿元，其中80%以上分布在广东、香港、澳门和海湾地区。
关于2020年的征地战略，王海洋表示将优化“2+3+N”战略，增加粤港澳及北部湾和长江三角洲的布局据了解，“2”是指珠江三角洲和长江三角洲城市群，“3”包括京津冀、中西部地区、海峡西岸等具有较大积极扩张潜力的城市群，“N”是一个机会型城市群
写作|北京新闻记者段文平
编辑|吴欣
排版|薛慧敏
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