与首次公开募股相比，股价下跌了43.3%(欢迎关注女友财经)
写一篇文章|解蜜&编者|褚琦
最近，一位家长在南京租了一套公寓，媒体披露他拖欠了房东的租金，并收取了房客下一季度的租金，但突然人们去了楼空。
据媒体报道，我的公寓办公室已经搬到0+，我的老板已经“失去了他的联盟”。
然而，我的快乐公寓并不是南京第一个长期租赁公寓。
从追逐资本的宠儿到对租金、房东和市场疑虑的不满，长期公寓在短短几年内从繁花似锦变成鸡毛。
在此之前，米姐姐曾提醒我们，以后钱容易拿不容易，我们需要小心的坑长期出租公寓(见“两个月的绿色旅客名单，租户和房东共同捍卫权利！长期公寓在哪里？).
今年年初成功登陆纽约证券交易所上市的蛋壳公司，两天前发布了2019年第四季度及全年未经审计的财务报告。
作为该行业的领导者，上市是否意味着平稳着陆？
01
根据财务报告，蛋壳公寓2019年第四季度收入为21.29亿元，同比增长112.5%，2019年总收入为71.29亿元，同比增长166.5%。
仅从收入增长来看，数据仍然相当漂亮。
收入增长是近年来蛋壳公寓快速市场份额的直接体现。
财务结果显示，截至2019年12月31日，蛋壳经营的公寓数量达到438，300套，同比增长85.4%。
其中，北京、上海和深圳一线城市的公寓数量约为22.4万套，同比增长46.6%。然而，蛋壳公寓在其他城市扩张更快，公寓数量达到21.5万套，同比增长156.1%。
这种增长速度在烧钱夺权的互联网公司中并不罕见。
以长期出租公寓的龙头企业为例。
自由比蛋壳更牢固(建立于2015年)。它成立于2011年，前身是连锁店，2016年开始独立运营。
仅在2017年底，自由组织就管理了50万套住房；2019年11月，据宣布，其住房数量超过100万套。今天，它的官方网站显示“它为近300万租户提供服务”。
当2016年、2017年这一轮房地产市场火热时，长期租赁公寓兴起。
说实话，解蜜，作为一个前租户和房东，个人对这个行业很乐观。
尤其是对于一线城市的年轻白领来说，如果长期公寓能提供高质量的服务，他们就能真正享受到更好的生活质量，而无需投入巨资买房。
至于房东，他可以通过为一家长期公寓公司照看房子来节省时间和精力。
资本追逐这样一个行业并不奇怪。
02
根据China.com投资公司的数据，2018年有多达49笔融资交易是针对老牌租赁行业的。
其中，从2018年1月至2019年6月，仅自由公寓就从腾讯投资、红杉资本和华平投资获得了总计约70亿元的融资。
然而，资本的祝福无法改变长期出租公寓长期亏损的尴尬现实。
在这个野蛮发展的时代，当金钱被烧去夺取领土，房屋被没收，房客被没收，父母几乎免费租下公寓。然而，企业必须先盈利，才能生存。
以蛋壳公寓为例，其招股说明书披露，截至2019年9月30日，该公司经营的房屋数量为40.6万套，是2015年底2434套的166倍。
从2015年到2018年，蛋壳公寓的复合年增长率高达360%。
根据艾瑞咨询公司的一份报告，蛋壳公寓目前是中国第二大长期租赁公寓运营商，住房数量增长居行业之首。
蛋壳公寓的焦虑在互联网行业真的很普遍，毕竟，这是一个声称“第二个孩子会死”的残酷行业。然而，在土地掠夺的背后是持续的损失。
蛋壳公寓的招股说明书显示，2017年的净亏损将达到2.7亿元。2018年的净亏损增加了一倍多，达到13.7亿元。
年度报告显示，2019年的净亏损增加了一倍多，达到34.37亿元。
同时，从2017年到2018年，蛋壳公寓的现金流分别为负1.1亿元和11.6亿元。
财务结果显示，截至2019年12月31日，蛋壳公寓共持有现金和限制现金34.56亿元，仍比上年有所改善。
然而，资本市场对长期公寓租赁企业的热情已经不如以前了。
此外，蛋壳公寓上市时非常不吉利。在2020年1月17日正式上市后，它很快遭遇了“黑天鹅”，股价一路下跌。
蛋壳公寓在上市的当天就遭遇了突破，与每股13.50美元的发行价相比，其股价下跌了43.3%。
近年来，长期租赁公寓公司在争夺权力后纷纷登陆资本市场，以求暂时登陆，争取更多时间扭亏为盈。
然而，上市并不意味着安全，毕竟韭菜不容易切。
早于蛋壳公寓上市的清科公寓也面临持续亏损、股价下跌和市值缩水。
2019年11月，清科公寓在纽约纳斯达克证券交易所上市，成为中国第一批长期公寓。
根据今年2月发布的财务报告，清科公寓在2019财年净亏损4.89亿元。
然而，其招股说明书显示，2017财年和2018财年清科公寓的净利润分别为-2.45亿元和-4.99亿元。从2017年到2019年，三年累计亏损12.42亿元！
03
长期租赁公寓行业正在加速清算。房东和房客都需要小心。
资本现在更加平静，特殊时期的困难也更加复杂。为了生存，资金短缺的长期租赁公寓公司有一些不太真实的做法。(见“暴富被骂，蛋壳又翻了？“)
事实上，早在2018年，我家前副总裁、业内人士胡景晖就警告说:“长期租赁公寓肯定比黄金和雷电更具爆炸性。”
对于租户来说，首先，在签订合同时，必须仔细查看条款和条件，并注意租房子是“例行借用”的。
最好看看不同的投诉平台，看看在长期公寓里有什么惯例可循，不要接触声誉不佳的公司。
其次，许多长期租赁的公寓都存在住房供应问题，比如“甲醛房”。在搬进去之前，他们应该了解房子的基本情况，并实地查看几次。
第三，尽量不要付太久的租金，也不要被折扣所愚弄。毕竟，对方跑了，省了800元，损失了几万美元。
对房东来说，相对损失会小一些。
在此之前，一些朋友分享了把房子租给一家长期公寓公司的经历。虽然我的朋友几个月没拿到房租，但长期租赁公寓公司帮忙装修房子还不算太坏。
但是，也要看清楚合同，密切关注长期公寓租赁公司的发展。
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