来源:房地产八卦天后
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三月下旬上市，财务报告季节即将到来
万科两天前公布了2019年财务报告。作为行业十大兄弟中最先披露年报的，这次的结果并不十分令人满意。财务报告一出来，利润增长率就低于收入增长率，引起了行业的一片哗然。万科的股价连续几天下跌。
有人问于亮，你对股票价格和未来房地产市场有什么看法？抛弃了“白银时代”理论的于亮，似乎不再愿意抛弃金句，只是重复了他之前的话:
做一个好农民，种好庄稼，多种粮食仍然是我们的主要工作。
万科2019年实现营业收入3678.94亿元，净利润388.72亿元，同比分别增长23.59%和15.1%。查询万科年报发现，核心原因主要是毛利率和投资收益下降
回想起去年11月底，离开万科两年半的王石说，万科的业绩“非常好”，一句话把万科的股价推高了185亿元，让人觉得这个世界太有趣了:这个世界就这样被疯狂的人带走了。一位证券经纪人朋友告诉我，万科和王石作为一个在房地产行业摸索了30多年的国家教父，仍然紧紧联系在一起。
毕竟，即使你退休了，你仍然可以在一句不经意的话中决定股价的涨跌，在一句话中决定他人的生死。不是每个人都能做到。
和一个在另一个行业奋斗了15年的乡下人的儿媳西野寿相比，当我退休并招募了384名新演员和她一起表演时，我没有忘记为这个衰落的行业做贡献。我认为这种简单的方式可能更值得尊敬。你能看到多远的过去和多远的未来？
阅读房地产公司的年度报告。我最关心的是公司过去的销售业绩和未来可供开发的土地数量。2019年，万科售出4112.2万套公寓，同比增长1.8%，销售总额6308.4亿元，同比增长3.9%。这个比率在行业中非常低。毕竟，该行业的增长率接近7%，融创前11个月的销售额略高于万科。谁能想到，随着背心的变化，赶超万科的豪言壮语几乎实现了
万科的南部地区、上海地区、北部地区和中西部地区分别占20.2%、32.42%、22.54%和23.88%，这是一个非常重要的信号:万科的南部地区是第一次达到四大地区的底部。
199新增土地储备，2019年，万科推出147个项目，规划总建筑面积3716.5万平方米，同比下降21%低于公司2019年的销售面积4112万平方米，面积投资销售比低于1，这是自2015年以来的首次。这说明万科已经足够保守地实施了“活”的战略:投资更加谨慎，坚持量入为出的投资原则
199万科新增土地储备权益规划建筑面积为2478.4万平方米，权益总额约为1549.6亿元。万科将大部分土地储备放在一线和二线城市:71.5%的新项目位于一线和二线城市；根据股权投资金额，79.9%位于一、二线城市。
截至2019年12月31日，万科在建总建筑面积约为1.02561亿平方米，股权建筑面积约为6170万平方米。规划项目总建筑面积约5394.3万平方米，权益建筑面积约3360.2万平方米。
此外，根据目前的规划条件，万科参与的旧城改造项目总股本建筑面积为492.9万平方米。
这表明土地储备总量是足够的。三个项目的股权总面积为1.0023亿平方米，2019年销售面积为4112万平方米。即使今年土地没有被征用，土地储备也足够万科出售两年。
，就负债率而言，万科2019年的净负债率为34.7%，与其他住宅企业相比，这是完全不合理的。
因此，就基本面而言，万科足够好、足够稳定。甚至可以说，由于目前的疫情，万科短期内不会出售房屋，但从中长期来看，对万科来说已经足够好了。万科目前
的股价也跌至解放前的低点。
，所以大多数机构给予万科长期(6个月)买入并持有的评级3
年报中有一些有趣的数据
去年12月，被王石称为“野蛮人”的姚振华和宝能几乎将前海人寿所持有的万科股份全部清空，只留下巨生花在增加杠杆收购万科时质押的4亿股股份。
，也就是说，实际排名第五的宝能已经是没有发言权的小股东了。经过
199的运作，姚振华净赚近350亿元退出游戏。油条哥怎么操作？三年前，姚以巨盛华所持万科股份7.28亿股作为质押，集合51亿元投资宝能，集合16亿元共出资67亿元成立“浙宝基金”。然后，他用两倍的杠杆引入张长恭的132.9亿元银行融资基金，最终一起注入巨盛华。
拿到钱后，姚一半直接增加了他在万科的股份，另一半继续增加杠杆率，然后回到市场上购买
证券公司的朋友告诉我，巨盛华用自己19亿元的资本运营了520亿元，总杠杆率是26倍。
操作的亮点在于银行的财务管理，通过证券公司的资产管理计划，制定优先权、假股和真债，并依托前海人寿作为保险平台，银行、证券公司和保险金融三大最具实力的巨头齐聚一堂，强行进入万科。虽然野蛮，但他们遵守合理的规定。
油条哥是最难能可贵的，他的这一波操作大大提高了万科的股价，让许多保住板块的万科小股东终于赚到了钱更有趣的是万科的高级管理层持股计划
早在2011年，王石就给万科员工写了一封信，信中提到万科的股份从未被分配，因为他把股份注入了万科的工会和企业。
三年的宝藏之战揭开了“丰丸体系”的神秘资本体系
数据来自马也金融
。后来，万科直接出资成立了万科企业股票中心来管理丰丸的股权资产。
万科管理层没有支付原计划支付给员工的利润奖金，而是全部计提并委托给第三方进行投资管理。
|从1992年到2010年到2017年，万科分别积累了1.05亿元、2.61亿元、4.37亿元、5.59亿元、7.679亿元、11.77亿元和15.13亿元的经济利润红利有了这笔钱，的万科高层管理团队，像宝能一样，成立了一只基金，并逐级增加杠杆，最终持有7亿股万科股票。所有这些都发生在宝能增持股份之前。因此，就资历而言，他们是宝能的老师。
万科管理层以丰丸部门为平台，依托金鹏和德国两个资本管理计划取胜，掌握了万科6.95%的股权，按目前暴跌的股价计算价值200亿元。
王石在和朋友吃饭时说，我将来会死，只有一个字会刻在我的墓碑前你猜怎么着？
有人猜“石头”，有人猜“山”，有人猜“0”。结果，没有人猜对。
王士端着茶杯骄傲地喝了口茶:“这不是秘密。”
