房企财报：德信中国业绩隐忧

浙江德信中国(2019)小型住宅企业在2019年表现不佳

3年19月，德信中国发布了2019年财务报告财务业绩显示，德信中国2019年将实现收入95.13亿元，同比增长约15.8%。净利润22.56亿元，同比增长22.6%。股东应占净利润15.56亿元，同比增长7.09%

截至2019年底，德信中国的合同销售额约为450.77亿元，总销售面积约为246万平方米，同比分别增长约13.8%和5.2%。

德信中国是一家植根于浙江的房地产开发商。公司创始人胡，早年在湖州德清县政府办公室负责设计工作。1995年，胡罢官，创办德新房地产。2019年2月，德信房地产控股公司德信中国在香港上市。

到目前为止，德新中国由胡通过德新国际和国际控制此外，胡之子通过国际间接拥有德信中国。值得一提的是，胡世好出生于1995年，去年5月刚刚从哥伦比亚大学毕业，获得房地产开发硕士学位。然而，他很早就进入了德新中国的董事会，现在主要负责公司的财务。

目前，德信中国主要在以浙江为核心的长三角地区发展。然而，从发展规模和知名度来看，与滨江集团、中梁集团等浙江住宅企业相比，德信中国仍是一家小型住宅企业。

2-019年，德信中国的毛利为30.59亿元，同比下降约2.1%。毛利率为32.2%，而2018年同期为38%。德新中国表示，毛利率下降主要是由于宁波和衢州已确认建筑面积大幅增加导致平均售价降低。

德信中国的收入主要来自物业销售，其次是物业建设和项目管理、商业物业租赁和酒店运营根据

财务报告，德信中国2019年房地产销售收入为94.33亿元，同比增长16%，收入占比99%。商业地产租赁收入表现最好，增长102.5%，至5470万元。房地产建设、项目管理服务和酒店运营收入均大幅下降。

截至2019年12月31日，德信中国(连同合资公司和关联公司)共有133个项目，土地储备1341.9万平方米，其中124个项目位于长江三角洲地区的16个城市此外，德信中国已进入广东、香港、澳门及海湾地区和成渝城市群

增速放缓

从财务报告来看，德信中国目前最大的问题是房地产去资本化下降和销售增长放缓。根据

数据，2016年至2019年，德信中国的合同销售额分别为72亿元、151亿元、396亿元和451亿元。2017年和2018年，德信中国的销售增长率分别为110%和162%，但在2019年，这一增长戛然而止，增长率低于14%

德新中国合资及联营公司在销售能力下降的情况下成为其收入来源之一根据2019年财务报告，德信中国使用权益法来巩固合资企业和关联公司的业绩。随着合资公司和关联公司销售收入的增加，其在合资公司和关联公司利润中的份额从2018年底的5.8亿增加到2019年底的11.75亿，增幅为103%。尽管

的总体增长率正在放缓，但德信中国仍在通过合资企业和关联公司向浙江省以外的地区扩张。财务结果显示，截至2019年底，德信中国(连同合资企业和关联公司)以每平方米6220元的价格收购了位于杭州、温州、南京、武汉、上海、成都和广东佛山的38块新土地。1992年10月底，德信中国的土地储备增加了96%，达到1341.9万平方米。德信中国透露，截至2019年底，其已通过子公司和联营公司成功获得广州和成都的高质量项目。

值得一提的是，德信中国还通过并购关联公司进行扩张。去年4月，德信中国的非全资子公司收购了杭州机场地产70%的股份。去年5月，德信中国的非全资子公司收购了宁波银金良50%的股份，宁波银金良是宁波金利房地产公司的子公司，该公司在宁波拥有一块土地。去年10月，德信中国的子公司德信房地产通过增资3.4亿元，持有杭州丁凯50%的股份，而杭州丁凯向杭州邢俊房地产增资10.8亿元，成为后者67%股份的控股股东。

瑞士信贷中国的资金来源主要是销售收入和对外借款。然而，由于销售增长放缓，瑞士信贷中国的资金收入受到了影响。瑞士信贷中国正在加大外部融资力度，以缓解资本链的紧张。

数据显示，2019年底，德信中国向金融机构的借款增加了52%，达到148.5亿元，其中55.4亿元需要在一年内偿还。此外，德信中国去年还发行了3亿美元的高利息优先票据，年利率为12.875%；截至2019年底，德信中国的融资成本增加了15%，达到4.32亿英镑

今年年初，德信中国又发行了2022年4月到期的2亿美元优先票据，年利率为11.875%

值得注意的是，自2018年下半年以来，德信中国已大幅优化资本结构。财务数据显示，从2015年到2017年，德新中国的净负债率分别为278.7%、435.2%和275.7%。2018年，这一比例降至67.6%，2019年底为68.7%

德信中国表示，净负债率的大幅下降主要是由于目前库存和利润积累的增加以及少数股东权益的增加。数据显示，德信中国的现金从2015年的21亿增加到2019年的97亿，而小股东权益从2015年的4亿增加到2019年的57亿