成都的堡垒丢失了
蓝光发展总部后(600466。上海)搬到上海，它已经进入了数千亿住房企业的阵营。与此同时，这位总部位于四川的房地产公司领导人正悄悄淡化他曾坚持的多元化战略，并利用“财务技巧”掩盖过去几年激进扩张的后遗症。
上周，蓝光发展发布年度报告时，前“英雄”张巧龙辞去了蓝光发展副董事长等职务。他从蓝光发展和蓝光嘉宝两家上市公司退休，接替母公司蓝光控股的空缺职位。去年底，华润的前高管迟峰接任了张巧龙的蓝光发展总裁一职。
张巧龙已经为蓝光工作了14年。在2017年初接替张智成出任蓝光发展总裁后，蓝光发展的销售额从2017年的582亿元增加到2019年的1015亿元，年复合增长率超过30%。然而，与同期受到激进扩张打击的其他房地产企业相比，蓝光的表现并不特别引人注目。
值得一提的是，张巧龙的“退位”节奏与他的前任张智成颇为相似。张智成辞去了董事长兼副董事长的职务，几个月后又辞职了。张智成将于2019年出任同心地产总裁。
从表面上看，张巧龙去年的表现不错。除了完成1000亿的销售额，2019年的年度报告显示，蓝光的收入和给其母公司的净利润都大幅增加，而净负债比率大幅降至79.20%，下降了23.5%。
然而，在精品的引领下，蓝光的发展并不令人满意。事实上，尽管蓝光发展在2019年进入了1000亿元的门槛，但并没有达到1100亿元的目标销售额，当年的增长率仅为18.7%，这比2015年借壳上市后每年54%的复合增长率要低得多。
根据财务报告，蓝光在它的大本营成都的市场份额逐年下降。去年，销售额惨跌34%。销售的最高位置被华东拿走了。蓝光突破1000亿元，主要是由于华东和华中地区的增长。
这可能就是蓝光将其总部迁至上海的原因——尽管蓝光仍保留其“上海+成都”的双重总部，但其实际运营职能已基本向东转移。此外，新任总裁迟峰的简历也集中在长三角地区。蓝光创始人杨铿选择志锋取代张巧龙的意图非常明显。
此外，蓝光未来两年的发展目标仍然是激进的——在领先的房地产公司降低销售预期的背景下，蓝光的增长目标仍在20%以上，销售规模有望稳定在30强以内。为了补充土地和弹药，蓝光继续大举收购土地，仅在2019年，土地投资就高达500亿元。
这也导致蓝光开发公司持续的高利息债务和高债务成本。2019年，蓝光发展的计息负债从530亿元增加到568.88亿元，平均融资成本从7.54%增加到8.65%，融资成本从30.83%增加到7.6亿元。
达摩财经注意到蓝光发展去年发行的债券多次没有被完全认购。例如，2019年首次发行的公司债券计划发行20亿元人民币，最终发行4亿元人民币。第二期公司债券计划发行14亿元人民币，最终发行11亿元人民币。
但是蓝光的净负债比率的大幅下降是什么呢？外部世界指的是可持续债务和“公共债务”之间的关系。
具体来说，蓝光发展近年来发行了大量可持续债券，达到130亿元。2016-2019年可持续债务规模分别为7.8亿元、45.53亿元、39.62亿元和39.68亿元。
与此同时，蓝光发展的小股东权益也大幅增加:2017年至2019年，小股东权益分别为45.02亿元、113.3亿元和199.07亿元。蓝光发展的少数股东权益甚至高于所有者权益，但少数股东权益明显低于净利润。少数股东的支付和回报不匹配，这意味着存在“公共债务”的可能性。
对此，蓝光发展表示，少数股权比例和盈亏比例之间的差异是由项目结转之间的时间差造成的。
除了意想不到的销售和巨大的隐性债务，蓝光的多元化发展去年遭遇挫折。
2015年蓝光发展借壳上市后，杨铿对多元化产业表现出极大兴趣，包括生物医药、文化旅游(主题公园等)。)甚至3D生物打印。然而，这些行业要么已经崩溃，要么它们的收入逐年下降。
据媒体报道，自今年年初以来，蓝光集团子公司蓝光旅游的大量高管已经离职。第一个旅游项目“水果人星球”将被无限期关闭，其他项目将委托给第三方或干脆撤销。
目前，蓝光的医疗业务收入规模徘徊在10亿英镑左右，其收入份额也从2018年的3.28%降至2.72%。
杨铿曾倡导“人类住区蓝光+生命蓝光”的目标。当该公司的战略目标在2020年初再次被阐述时，后者不再提及，而是根据房地产公司兰博基尼(Lamborghini)将其改为“生命之光”(Blue Light for Life)，而蓝光鲁文没有提及。