随着中国在4月底宣布有意发行债券，冻结近2个月的中国房地产企业美元债券发行已经恢复。中国房地产企业美元发债的现状如何，复苏如何？
(1)50天后国内住房企业恢复美元债务受到新的皇冠流行病的影响。国内住房企业的恢复工作和生产受到很大影响。当时，由于外国投资者对中国市场前景的悲观等原因，国内美元债券的发行受到一定的波动。到3月，随着疫情在全球蔓延，海外资本市场受到更大波动的影响。美国股市导火索等危机引发的债券市场抛售也极大地影响了中国美元债券的发行。3月12日至5月5日，我们监测的95家典型住宅企业没有发行美元债券。房地产企业发行的美元债券已经“脱销”了50多天。2020年4月是自2017年以来美元债券首次在一个月内结算。
一、随着中国疫情的逐步控制和国内外一系列稳定经济措施的出台，市场经济的流动性在短期内得到部分恢复，4月底中国房地产企业发行美元债券开始活跃。《泰晤士报》4月24日宣布，计划发行价值2亿美元的364天期海外短期债券，融资利率为6%，并将于5月6日开始交易，标志着中资美元债券重启，破冰而出。截至5月25日，郑融、碧桂园和利高集团也相继成功发行海外美元债券。房地产企业已重启美元债券融资。这四家房地产企业发行的美元债券总额已达10.94亿美元。2融资环境不宽松
从时代中国、郑融集团、碧桂园、利高地产的发行目的来看，大型房地产企业的发行成本更为有利。其中，时代中国发行364天短期债券，主要是为了公司的一般目的。其余的碧桂园、郑融和利高公司都打算对一年内到期的现有中长期海外债务进行再融资。他们将在2020年陆续到期美元债务。
就融资成本而言，与住房企业历史上相同年限或规模的可比美元债券相比，碧桂园和郑融略有下降。与2019年3月发行的5.5亿美元五年期美元债券相比，碧桂园此次发行的美元债券下跌了1.1个百分点，而利高集团计划在2020年替换的11.0%的美元债券成本上涨了2个百分点。总体而言，由于龙头住宅企业在偿债能力上表现出优势，在短期经济流动性宽松的情况下，龙头住宅企业的融资成本优于中小住宅企业，降幅大于过去。
3在多重压力下，越来越多的住宅企业试图恢复发行新的美元债券，这极大地影响了住宅企业的销售。2020年1月至4月，百强住宅企业销售业绩同比下降14.5%，中低层住宅企业销售受影响更大。然而，住房企业的融资很大一部分来自销售收入。在这种背景下，住房企业的融资压力加大了。
除了销售收入下降带来的压力外，近两年海外债务偿还高峰的到来也是住房企业加大融资压力的一个重要因素。自2016年第三季度末实施“930”政策以来，住房企业的国内环境一直受到各种渠道的封锁。从2017年开始，房地产企业开始转向海外发债，引发了海外发债浪潮。全年海外债券发行总额达到2459亿元，增长近2000亿元。未来几年，海外债券已成为住房企业补充公司营运资金的重要渠道，年增幅超过800亿元。
大多数海外债券的到期时间约为5年，住房公司在过去两年达到了债务偿还的高峰。根据95家住房企业的美元债务到期情况，2019年到期总额约为1700亿元。2020年，住房企业的外债期限仍处于较高水平，2020年上半年约为1020亿元，下半年为937亿元，尽管略低。2021年上半年，房地产企业海外债务达到近年来的第二个高峰，到期金额为1782亿元，高于2019年全年到期金额。在年初到期和信贷额度充足的压力下，住房企业于2020年初开始在海外发行债券。1月份，95家住房企业共发行海外债券1106亿元，为住房企业发行海外债券以来的最高水平。疫情爆发后，对住宅企业的现金流提出了挑战。除了限制住房企业发行的长期债券的使用，海外短期债券一度受到住房企业的青睐，成为住房企业现金流的“救星”。
总的来说，在过去两年中，住房企业的海外债务已经集体偿还，这一流行病在全球蔓延的负面影响仍在继续。住房企业出售和再融资的压力相对较大。目前，在中国房地产企业打破海外债务坚冰后，虽然未来一段时间仍处于相对不稳定的阶段，但更多的房地产企业会因融资需求而恢复发行海外债务。(凯瑞房地产研究作者/方玲、杨代红)
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资料来源:克鲁房地产研究
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