即使在今年COVID-19疫情最严重的最初几个月，招商局蛇口也不断寻找机会获得更多土地。虽然公司的规模近年来一直在扩大，但许多业绩指标的增长率却一直在放缓。今年第一季度，招商局蛇口返程净利润同比下降79.5%，高于去年同期。
郑小林投资者网络
6月15日，经过796轮招标，招商局蛇口工业区控股有限公司(以下简称“招商局蛇口”，001979。深圳)以江苏省徐州市的一个住宅小区为例，地价超过138%。
在徐州征地只是蛇口扩张的一个缩影。据视点等第三方房地产机构的不完全统计，2020年初以来，招商局蛇口收购的土地金额已超过472.16亿元，新增土地储备面积居行业第11位。
总的来说，由于近年来的加速扩张，蛇口招商局的规模已达到较高水平。但是，应该指出的是，虽然规模有所改善，但招商局蛇口的业绩却开始持续放缓，包括公司的营业收入、归属于母公司的净利润、毛利率、扣除非净利润等指标都创下近年来的新低，业绩增速不容乐观。
目前，疫情的阴霾还没有完全散去，仍在扩张的招商局蛇口的业绩指标是否会逐步“放晴”，公司今年2500亿元的目标能否顺利实现？Investor.com给招商局蛇口分公司副总经理兼董事会秘书刘宁打电话，询问有关征地扩张、绩效等相关问题。然而，在接电话后不久，对方很快就挂断了电话，公司也没有对相关问题做出回应。
全年征地超过1000亿元
2020年第一季度，受COVID-19疫情的拖累，房地产行业表现低迷，主要房地产企业的征地速度放缓。据中国手指研究所统计，20家品牌住宅企业累计用地3199万平方米，同比下降47.6%；累计征地2012亿元，同比下降30.9%。
然而，招商局蛇口收购土地的速度并没有放缓。根据视点数据，自2020年初以来，招商局蛇口已在公开市场上赢得33块地，总地价为472.16亿元。
具体来说，2020年1月，招商局蛇口征地扩张计划启动。据公开信息，今年1月，招商局蛇口在土地市场收购了Xi安、东莞和南通的4个新项目，总新建面积83.7万平方米，相当于81.4亿元的地价。征地区域集中在城市圈，重点在中西部地区。
今年2月，在疫情最严重的时期，招商局蛇口仍在杭州和成都收购了三个新项目，总建筑面积为77.4万平方米，相应的土地价格为47.9亿元。
3月份，随着楼市逐步回暖，项目开始正常运行，招商蛇口的扩张力度加大，深圳、广州、成都、无锡等7个城市的12个项目相继中标，总新增建筑面积164.8万平方米，相应地价为88亿元。
4月和5月，招商局蛇口在上海青浦区许婧镇赢得一个项目，总成交价为43.07亿元。随后，公司在苏州、哈尔滨、南宁、汕头、广州、重庆、武汉、郑州、南宁等10个城市新增11个项目(按征地时间排序)，总建筑面积192.7万平方米，对应地价227.4亿元。其中，招商局蛇口以58.87亿元的最高价格获得武汉市桥口区项目P(2020)022，溢价约为0.86%。
此外，6月15日，经过796轮招标，招商局蛇口在江苏省徐州市以超过138%的溢价收购了一块住宅用地。从今年以来的征地情况来看，公司一直在持续扩张，整体表现更加激进。
招商局蛇口总经理蒋铁锋在4月21日的投资者交流会上公开表示，公司2020年的销售目标是2500亿元，同比增长13%，预计年销售额将超过4000亿元。
58住房研究所所长张博告诉投资者。com:近年来，招商局蛇口的发展速度有所放缓，这主要体现在整体收入增长缓慢，营业额增长缓慢，整体规模增长缓慢。尤其是，2019年的库存周转率下降，表明其销售节奏放缓，但招商局蛇口本身仍有追赶的强烈追求，这可以从今年更激进的征地方式中反映出来。”
在张博看来，从今年的土地市场来看，一些城市的土地升水率已经逐渐提高，目前的土地市场不能被定义为“逢低吸纳”的好时机。然而，土地价格稳定的总体趋势，加上一些城市的房地产市场在第二季度迅速复苏，刺激了房地产企业更积极地获取土地。
需要指出的是，蒋铁锋在4月21日还透露，“2020年的土地收购量将超过2019年”。根据这一分析，今年招商局蛇口收购的土地可能超过1000亿元。截至2019年底，招商局蛇口已收购汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市的79个项目，征地金额976亿元。
增长率正在放缓，许多指标都不乐观
4月29日，招商局蛇口发布2020年第一季度报告，营业收入117.97亿元，同比增长171.2%；归属于母亲的净利润为5.4亿元，同比下降79.5%，降幅大于去年同期；毛利率为25.6%，同比下降8.1%，净利润为5.6%，同比下降55.6%。
对于母公司净利润大幅下降，招商局蛇口表示主要是由于去年同期深圳乐毅房地产有限公司和深圳商祺房地产有限公司增资扩股并转让51%股权后的净利润为22.26亿元。排除上述原因，报告期内上市公司股东应占净利润同比增长34.44%。
事实上，在保持规模增长率的同时，招商局蛇口的业绩增长率近年来开始放缓，经营指标也不容乐观。以收入为例，财务报告显示，2017年至2019年，招商局蛇口收入增长率依次为18.02%、16.25%和10.64%；归属于母亲的净利润增长率依次为28.06%、20.42%和5.20%，增速持续放缓，甚至创下前几年的新低。
2019年，招商局蛇口毛利率为34.65%，较2018年下降4.84个百分点，为2017年以来最低水平。同时，2017年和2018年扣除后的非净利润增长率分别为32.67%和23.04%，增速有所放缓。2019年增速明显放缓，扣除后净利润同比增速下降14.55%，至8.49%。从2017年的32%到2019年的8%，可以看出过去三年扣除非盈利后的招商局蛇口净利润增速也在放缓。
此外，受COVID-19疫情影响，招商局蛇口前五个月的销售面积也同比下降。根据公告，2020年1月至5月，公司实现合同销售总面积335.79万平方米，同比下降8.50%。根据该公司2020年2500亿元的销售目标，今年前五个月，招商局蛇口只实现了其年度目标的31.26%。
“从2019年到今年第一季度，招商局蛇口的整体收入持续放缓。这种变化可能由两个原因引起。一方面，它与发展进程和财务状况有一定的关系；另一方面，这可能是由于战略考虑，一些项目可能会推迟上市时间，以获得更好的回报。无论如何，整体销售额下降幅度太大，大部分变化都要注意，这不利于企业整体现金流的稳定和企业的有序发展。”鉴于近年来的表现放缓，张博告诉投资者。
然而，总的来说，虽然近年来招商局蛇口的扩张有所加快，规模无疑会达到一个更高的水平，但规模增长背后的隐痛是各种成就的不断放缓。不言而喻，招商局蛇口将在2020年加速扩张。那么，当疫情的阴霾还没有完全散去时，招商局蛇口的业绩指标能否在未来“放晴”，今年2500亿元的目标能否顺利实现？投资者网络将继续关注它。(由思维金融和经济学产生)■